Ai nắm đằng chuôi?

• Xây dựng khu tái định cư dự án sân bay quốc tế Long Thành
• Hệ lụy từ việc “thổi” giá đất theo dự án sân bay

Tuy nhiên, dù chưa biết có được suất TĐC hay không, suất chính hay suất phụ, nhiều hộ dân đã vội bán “lúa non”. Có cung ắt có cầu, việc mua - bán suất TĐC dưới dạng “lúa non” không khác gì một canh bạc, tiềm ẩn không ít rủi ro khi chưa thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

Mới đây, BQL dự án đầu tư xây dựng tỉnh Đồng Nai phối hợp Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai đã thực hiện cắm mốc theo hình thức cuốn chiếu 5 khu vực 5.7,9,10 và 11,với khoảng 3.000 lô đất TĐC, tại khu TĐC Lộc An - Bình Sơn. 

Đây là khu TĐC được xây dựng làm nơi ở của các hộ dân có đất bị thu hồi để xây dựng Sân bay Quốc tế Long Thành. Dự kiến, việc cắm mốc hoàn tất vào cuối tháng 4, hoặc đầu tháng 5 tới. Cạnh đó, cơ quan chức năng cũng tổ chức nhiều đợt cho các hộ gia đình nằm trong dự án bốc thăm vị trí suất TĐC.

Những ngày này ngang qua khu TĐC Lộc An – Bình Sơn dễ dàng nhận thấy “đội quân” môi giới bám dự án mời chào mua bán đất, trong đó có cả việc môi giới mua bán suất TĐC. Được biết, những hộ gia đình đủ điều kiện nhận suất TĐC, là những hộ nằm trong dự án sân bay Long Thành phải di dời có thổ cư, pháp lý đầy đủ, tùy theo vị trí 1, 2, 3… sẽ được nhận suất chính. Mỗi suất chính sẽ nhận được diện tích 125 m². 

Suất phụ là 80 m². Hiện đã có hàng trăm hộ dân được bốc thăm nhận vị trí đất TĐC. Tuy mới nhận vị trí trên bản đồ phân lô (phiếu đánh số lô, thửa trên bản đồ), có nghĩa là chủ suất chưa biết đất mình nằm ở đâu và đương nhiên chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) nhưng nhiều người đã bán phiếu bốc thăm.

Cầm phiếu đánh số vị trí đất vừa bốc thăm rời khỏi phòng, ông Phạm Ninh (ngụ xã Bình Sơn, Long Thành) được các nhà đầu tư săn đón rất nhiệt tình. Đất nhà ông nằm vị trí số 2, với 300m² thổ cư, ông được nhận một suất chính, 125 m² cùng vị trí tương đương, không phải trục đường lớn. 

Các nhà môi giới “gạ gẫm” ông bán suất (phiếu) giá hơn 3,5 tỷ đồng, tất tật mọi thứ tiền liên quan, tiền bồi thường, hỗ trợ di dời…,  ông vẫn được nhận. “Hơn 3 tỷ đồng, cũng nhiều, nhưng nếu bán, cả nhà 5 người, vợ chồng con cái tôi biết ở đâu?”, ông Ninh chia sẻ.

Khác với ông Ninh, ông Uy (ấp Cẩm Đường, Bình Sơn, Long Thành, Đồng Nai) không do dự, bán ngay suất TĐC vừa bốc thăm với giá hơn 3,5 tỷ đồng. Ông Uy không có ý định ở khu TĐC nên bốc thăm xong ông bán liền. Như vậy, nếu nhận được đất, ngoài phải trả tiền cho “mảnh giấy - phiếu bốc thăm”, người mua phải bỏ ra số tiền hơn 500 triệu đồng mới có được đất TĐC. 

Tính ra trị giá của lô đất TĐC trên dưới 4 tỷ đồng. Đây là một trong nhiều trường hợp mua bán suất TĐC sau khi đã bốc thăm, có vị trí đất (dù vẫn chỉ là lá phiếu có đánh số). Có trường hợp đã bán suất từ khi khu TĐC chưa được triển khai.

Chẳng biết mình có được suất TĐC chính hay không, nhưng với ông Ký “đồng tiền nhận trước là đồng tiền khôn” nên có người “ve vãn” ông đồng ý bán suất ngay. 100 m² thổ cư của ông nếu nhận bồi thường chỉ được hơn 500 triệu. Trong khi suất TĐC chính (125 m²) ông Ký phải bỏ ra gần 800 triệu mới được nhận, nên ông quyết định bán suất với giá hơn 1,7 tỷ đồng. Có tiền ông Ký đi mua đất chỗ khác với diện tích rộng gấp… 30 lần. 

“Một trăm mét vuông đổi lấy ba ngàn mét cái nào lợi hơn?”, ông Ký bông đùa. Nhưng xem ra bài toán của ông Ký đã sai. Đất ông mua lãi suất tăng “cấp số cộng” còn để suất đến giờ giá tăng “cấp số nhân”. Suất chính của ông tại vị trí số 1, hiện có giá từ 4,5 tỷ đồng trở lên. Ông Ký giờ chỉ biết “đổ thừa” do số phận!

Giá của suất TĐC tùy thuộc vào vị trí, nhưng trung bình nhà đầu tư phải bỏ ra 4,5 tỷ đồng cộng với gần 800 triệu đồng có được lô đất TĐC suất chính, đường lớn (hơn 5 tỷ đồng), tính ra cũng hơn 40 triệu đồng/m², mà vẫn là trên giấy, người mua có quá liều lĩnh với “canh bạc” suất TĐC này?

Đó là suất chính, còn suất phụ, 80 m², nằm trên những trục đường nhỏ, giá cũng không hề rẻ. Những lô nằm ở trục đường nhỏ nếu đã đóng thuế, đóng tiền cơ sở hạ tầng, hiện môi giới đang chào từ 1,5-2 tỷ đồng/suất (phiếu). Được biết nhiều hộ gia đình đến nay cũng chưa biết mình có được suất phụ hay không nhưng vẫn bán, xem ra mua suất chính tuy đắt nhưng chắc ăn hơn suất phụ, cho dù cả hai đều còn… trên giấy.

Việc mua bán đất nền khu TĐC phổ biến trong thị trường nhưng tiềm ẩn khá nhiều rủi ro về mặt pháp lý. Đất nền, nhà ở TĐC được cấp cho người dân nhận đền bù, sổ đỏ mang tên họ. Trong khi giao dịch, cả người mua và người bán chỉ dựa vào lời hứa và tờ giấy ủy quyền. Cho rằng đầu tư thì “lời ăn, lỗ chịu” nên vẫn nhà đầu tư nhiều khi bất chấp rủi ro lao vào cuộc chơi.

Ngoài việc đất còn nằm trên giấy, cả người mua lẫn người bán chẳng ai được nắm… đằng chuôi bởi việc mua bán này vẫn chỉ là ủy quyền. Theo Luật sư Phan Mạnh Thăng, Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh, Giám đốc Công ty luật Long Phan, thực tế, người được hưởng suất TĐC vẫn chuyển nhượng bằng hình thức làm hợp đồng ủy quyền (có nghĩa là ủy quyền cho người mua đất toàn quyền sử dụng, làm sổ, cấp sổ nhà, xây dựng, chuyển nhượng…). 

Khi có hợp đồng ủy quyền thì coi như người đó có toàn quyền sử dụng. Tuy nhiên, cho đến khi nhà nước thực hiện việc cấp sổ đỏ cho lô đất đó thì người ủy quyền lại không được quyền đứng tên trên sổ đỏ. 

Như vậy, khi thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ thì điều kiện tiên quyết là người chuyển nhượng QSDĐ phải có giấy chứng nhận và các bên phải thực hiện thông qua hợp đồng. Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đất phải lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.