Giá nhà đất tăng mạnh khắp nơi: Do bảng giá đất mới?

• Vì sao giá nhà đất Hoài Đức vẫn tăng giá mạnh giữa đại dịch COVID-19?
• Vẫn khó mua khi giá nhà, đất giảm sâu

Đã có những thông tin cho rằng, việc các địa phương ban hành bảng giá đất mới tăng so với trước đây đối với thị trường bất động sản gây ra hiện tượng tăng giá bất động sản trong thời gian qua gây ra khó khăn cho doanh nghiệp và người dân.

Giá nhà đất tăng mạnh

Việc giá nhà đất tăng mạnh thời gian qua được thể hiện rõ trên thị trường khi giá bất động sản liên tục thiết lập những cột mốc giá mới. Điều này cũng được thể hiện rõ trong các báo cáo về thị trường bất động sản của các đơn vị khảo sát, tư vấn. Theo Savills, giá chung cư Hà Nội trong thời gian qua đang thu hẹp giữa khu vực nội thành và ngoại thành. Một số dự án căn hộ ở khu vực Mỹ Đình, dù không phải khu vực trung tâm, giá cũng đã được đẩy lên tới 50 - 60 triệu đồng/m2. Trong quý IV/2020, huyện Gia Lâm lần đầu tiên ghi nhận giá bán sơ cấp của một dự án mở bán mới đạt trên 1.900 USD/m2, tương đương 44 triệu đồng/m2 cao hơn các quận nội thành trong thời gian gần đây.

Cũng cùng kết quả như khảo sát của Savills Việt Nam, báo cáo mới nhất của JLL Việt Nam về thị trường căn hộ bán tại Hà Nội cũng cho thấy, trong quý IV/2020, giá bán trung bình đạt 1.531 USD/m2, tăng 1,4% theo quý và 2,8% theo năm. Đáng chú ý, thị trường ghi nhận tốc độ tăng giá tại các quận ngoại thành như Nam Từ Liêm và huyện Gia Lâm cao hơn các quận nội thành, giúp thu hẹp khoảng cách giá giữa 2 khu vực.

Trong khi đó, báo cáo của Hiệp hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) cho biết, việc đô thị hóa mạnh ở Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức… đã đẩy giá đất làng xã khu vực này lên mức 25- 30 triệu đồng/m2, tăng so với năm 2019 khoảng 50%. Trong khi đó, các vùng như Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên cũng tăng khoảng 20-30% so với năm 2019. Tuy nhiên, theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, dù tăng giá nhưng hiện tượng giao dịch thực diễn ra không nhiều mua bán chủ yếu qua lại giữa các nhà đầu cơ với nhau.

Đối với phân khúc chung cư, VARs cho biết chỉ số cho thấy giá tăng ở phân khúc trung cấp. Căn hộ chỉ hấp thụ tốt ở phân khúc bình dân và rất chậm ở phân khúc cao cấp. Kể cả những dự án được đánh giá là chất lượng tốt cũng có tỉ lệ hấp thụ không cao. Hàng tồn trên thị trường chủ yếu nằm ở căn hộ có giá >35 triệu đồng/m², nhà đất có giá >100 triệu đồng/m².

Bộ Xây dựng nói gì?     

Phản hồi về thông tin việc các địa phương ban hành bảng giá đất mới tăng so với trước đây dẫn hiện tượng tăng giá bất động sản trong thời gian qua, đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, hiện tượng tăng giá bất động sản tại các địa phương có nhiều nguyên nhân khác nhau như: Khi dân số tăng, kinh tế phát triển, công nghiệp hóa – đô thị hóa nhưng nguồn cung chưa kịp đáp ứng dẫn đến lệch pha cung cầu; do chuyển dịch dòng vốn đầu tư để đảm bảo an toàn khi các kênh đầu tư khác gặp khó khăn trong thời kỳ dịch bệnh; do giới đầu cơ bất động sản lợi dụng các yếu tố như chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị... gây nhiễu loạn thông tin để "thổi giá" nhằm thu lợi bất chính...

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, giá cả thị trường nguyên, vật liệu và chi phí đầu vào dự án bất động sản tăng cũng là nguyên nhân khiến giá thành sản phẩm bất động sản tăng theo. Bên cạnh đó, chi phí về đất là một trong những chi phí đầu vào quan trọng ảnh hưởng đến giá thành đầu ra của dự án. Tuy nhiên, cơ cấu, tỷ trọng chi phí về đất trong giá thành bất động sản rất khác nhau đối với mỗi dự án: Bình quân, tại các khu vực đô thị tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ nhà chung cư; trên dưới 20-30% giá thành nhà liền kề thấp tầng; trên dưới 50% giá thành biệt thự (ở các khu vực ngoại thành, nông thôn với giá đất rất rẻ thì tỷ lệ này thấp hơn; ở các khu vực trung tâm đô thị với giá đất rất cao thì tiền sử dụng đất lại là chi phí chủ yếu trong giá thành). Theo đó, giá đất được các địa phương ban hành có mức tăng bình quân khoảng 15-20% so với bảng giá đất giai đoạn 5 năm trước, cũng chỉ làm tăng giá thành bất động sản nhà ở khoảng 1,5-5%.

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội thì việc kéo giá nhà xuống trong điều kiện hiện nay đòi hỏi rất nhiều giải pháp từ nhiều bên. Việc điều hành thị trường bất động sản hoạt động ổn định, bền vững tương tác cùng phát triển với nền kinh tế là nhiệm vụ quan trọng hơn cả. Một khi nền kinh tế tăng trưởng tốt, thu nhập của người dân tăng, thị trường bất động sản đa dạng về sản phẩm mua, thuê… sẽ đảm bảo cơ hội cho mọi đối tượng có nhu cầu.

“Chúng ta không cần quá lo ngại chuyện mức giá. Thị trường đang ở giai đoạn phát triển, nhà đầu tư lớn tham gia thị trường đã có kinh nghiệm. Với mỗi vị trí và điều kiện bàn giao, khách mua có thể tính được giá hợp lý là bao nhiêu. Trong năm 2021, một số các dự án kỳ vọng mức giá quá cao sẽ phải rà soát lại tổng thể, giá bán và điều kiện thực tế của dự án để giảm áp lực cho chính dự án khi tung sản phẩm ra thị trường. Trong tương lai, sẽ có thêm nhiều nhà đầu tư lớn tới thị trường Việt Nam, mang tới sự đa dạng trong sản phẩm. Đặc biệt, các nhà đầu tư hiện đang chú ý tới thị trường nhà ở giá rẻ, họ có thể sẽ mang lại sự phát triển cho những khu vực mới, các điểm tiếp cận mới, hệ thống đường sá mới và nhà xưởng mới”, bà Hằng cho biết.