“Ngậm trái đắng” vì mua đất biệt thự phân lô ở Đà Lạt

• Cẩn trọng với “dự án ma” phân lô bán nền đất
• Đồng Nai vẫn “nóng” tình trạng phân lô bán nền đất trái phép
• Táo tợn phân lô bán đất rừng ở Đà Lạt

Nhiều tuyến đường tại TP Đà Lạt (Lâm Đồng) được quy hoạch kiến trúc xây dựng theo hình thức nhà biệt lập. Tại các trục đường này, xây dựng nhà ở và công trình riêng lẻ phải tuân theo Quyết định 36/2015/UBND-QĐ của UBND tỉnh Lâm Đồng. Việc phân lô, tách thửa, phải đạt đủ các điều kiện bắt buộc về diện tích, chiều ngang mặt đường...

Tuy nhiên, gần đây, nhiều người kinh doanh bất động sản tại TP Đà Lạt đã “lách” bằng cách tự đo vẽ họa đồ chia nhỏ diện tích đất tối thiểu tại các cung đường quy hoạch xây theo kiến trúc biệt thự thành nhiều lô nhỏ, diện tích mỗi lô chỉ vài chục mét vuông rồi chuyển nhượng cho người khác theo hình thức Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đồng sử dụng hoặc sổ xây dựng phân quyền.

Dù đã chia nhỏ ra thành nhiều lô theo họa đồ nhưng thửa đất này trên thực tế trong sổ đỏ vẫn chỉ là một thửa lớn, những người nhận sang nhượng các lô đã chia nhỏ đều đứng tên chung trong sổ đỏ theo hình thức đồng sử dụng hoặc sổ đỏ phân quyền.

Do không tìm hiểu kỹ nên nhiều người nhầm tưởng đây là đất ở đô thị, sẽ được cấp giấy phép xây dựng nhà ở và các công trình trên phần đất đã nhận chuyển nhượng từ các lô chia nhỏ. Tuy nhiên, trên thực tế, việc xây dựng tại thửa đất này vẫn bị giới hạn diện tích theo quy hoạch, tức xây dựng không quá 30% hoặc 50%, trên tổng diện tích thửa đất lúc chưa bị chia nhỏ theo hình thức phân lô, tùy theo quy hoạch kiến trúc xây dựng biệt thự của từng tuyến đường.

Chẳng hạn, đường Lý Nam Đế, TP Đà Lạt, theo quy hoạch mới nhất đây là kiến trúc xây dựng biệt thự tiêu chuẩn (nhà biệt lập). Theo đó, chiều ngang tối thiểu của một lô đất xây dựng tại đường Lý Nam Đế là 12m mặt tiền, diện tích tối thiểu 250m2, mật độ xây dựng tối đa cho phép là 50%, chiều cao tối đa là 3 tầng. Tuy nhiên, quy định là vậy nhưng vẫn có chủ đất thuê đơn vị đo vẽ, chia nhỏ lô đất tại cung đường này để chuyển nhượng theo hình thức sổ xây dựng phân quyền.

Trong vai người cần mua đất để xây dựng nhà ở, PV được một người môi giới bất động sản đưa tới một khu đất trắng, thuộc khu vực quy hoạch đất xây dựng, trục quy hoạch biệt thự đường Lý Nam Đế, TP Đà Lạt. Người này cung cấp cho PV một họa đồ thửa đất đã được gia chủ đo vẽ chia thành 6 lô, diện tích mỗi lô chỉ dao động trên dưới 50m2. Lô được đánh số 2 (49,08m2) và 3 (50,6m2) được người này rao bán với giá 1,35 tỷ đồng, tương đương khoảng 27 triệu đồng/m2.

Người này khẳng định đây là đất ở đô thị và đã được chuyển đổi nên sau khi mua có thể làm thủ tục xây nhà được ngay. Hình thức sang nhượng là sổ đồng sử dụng với những người đã mua các lô khác. Diện tích, vị trí đất cụ thể của từng người được xác định trên họa đồ chủ đất đã đo và kẻ vẽ.

Tuy nhiên, khi PV đề cập đây là đất quy hoạch xây biệt thự, phải đủ diện tích tối thiểu mới được cấp phép thì người này cho biết sẽ kết hợp cả 6 lô nhỏ thành một lô lớn để xin giấy phép xây dựng. Dù vậy, kể cả theo hình thức này, toàn bộ lô đất lớn trên cũng chỉ được cấp một giấy phép với mật độ xây dựng không quá 50% diện tích.

Theo tìm hiểu của PV, với giá “bán lẻ” theo từng lô đã chia nhỏ, tổng số tiền chủ đất thu về từ việc chuyển nhượng thường cao gấp đôi so với giá để chuyển nhượng nguyên lô theo quy định mà lại dễ chuyển nhượng vì số tiền mỗi lô chia nhỏ thường phù hợp với tài chính của nhiều người. Tuy nhiên, nếu không tìm hiểu kỹ thông tin quy hoạch tại những trục đường quy hoạch kiến trúc xây dựng nhà biệt lập, nhiều người vẫn nhầm tưởng cứ đất ở đô thị là sẽ được cấp giấy phép xây dựng.

Ông Võ Ngọc Trình, Phó Chủ tịch UBND TP Đà Lạt cho biết, hiện nay tình trạng phân lô, chia nhỏ đất ở đô thị trên các trục đường quy hoạch xây dựng nhà biệt lập vẫn còn. Chính quyền TP Đà Lạt vẫn thường xuyên cảnh báo, chỉ đạo các phường, xã tăng cường kiểm tra, xử lý tình trạng này. Cơ quan Nhà nước không tách cấp sổ độc lập, cũng không cấp phép xây dựng cho những phần đất phân lô chia nhỏ không đủ các điều kiện theo quy định.

“Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần tìm hiểu kỹ thông tin về quy hoạch kiến trúc, mật độ xây dựng, diện tích tối thiểu được tách thửa và các điều kiện khác trước khi quyết định nhận chuyển nhượng để tránh tình trạng có đất ở đô thị mà vẫn không thể xây dựng được nhà ở!..”, ông Trình cho biết.