Nhiều vướng mắc trong việc quản lý, sử dụng chung cư

• Cư dân bất bình vì chủ đầu tư phớt lờ giao phí bảo trì chung cư
• Dân chung cư khốn khổ vì thiếu ban quản trị

Mặc dù Luật Nhà ở và các văn bản pháp lý kèm theo đã đầy đủ, nhưng việc triển khai thực hiện, áp dụng lại là cả một vấn đề.

Phức tạp phân chia sở hữu chung, riêng

Chung cư cao tầng ở Hà Nội vẫn ngày ngày mọc lên và liên tục đưa vào sử dụng. Phần lớn chủ đầu tư xây dựng đều dành lại một số tầng để kinh doanh làm dịch vụ, tầng hầm trông xe. Để thu hồi vốn nhanh chóng, nhiều chủ đầu tư tận dụng thời gian, vừa hoàn thiện tòa nhà, vừa cho cư dân đến ở. Đây là một trong những lý do phát sinh mâu thuẫn khi cơ sở hạ tầng chưa hoàn thiện, hệ thống phòng cháy chữa cháy chưa đảm bảo, chưa thống nhất mức thu phí dịch vụ. Đặc biệt, những vấn đề liên quan đến quỹ bảo trì mới là vấn đề phức tạp.

Cư dân chung cư NC1, NC2 Coma ở quận Hà Đông, Hà Nội đã từng phản ứng gay gắt về việc xác định phí bảo trì với chủ đầu tư. Người mua nhà căn cứ vào Điều 51 Nghị định 71/2010/NĐ-CP, yêu cầu chủ đầu tư phải nộp 2% tiền bán căn hộ để làm phí bảo trì. Đại diện Ban quản trị tòa nhà cho rằng, khoản tiền này đã được chủ đầu tư tính vào giá bán nhà. Tuy nhiên, chủ đầu tư là Công ty Coma18 lại cho rằng, giao dịch mua bán nhà chung cư thực hiện trước thời điểm Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành, do thời điểm đó chưa có văn bản quy định về cách tính và chế độ thu, quản lý bảo trì nên khoản này không có trong hợp đồng, chủ đầu tư không thu khoản phí này.

Cũng tại tòa nhà này, vấn đề sở hữu các diện tích sử dụng chung như nhà để xe, 8 ki ốt bán hàng cũng gây tranh cãi. Chủ đầu tư thì cho rằng, trong hợp đồng mua bán nhà không quy định chỗ để xe thuộc sở hữu chung hay riêng, và theo nội quy sử dụng nhà chung cư này thì chỗ để xe thuộc sở hữu của chủ đầu tư…

Tại chung cư CT3 – 81 Lê Đức Thọ, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội, chủ đầu tư dùng dằng bàn giao phí bảo trì chung cư cũng có một phần vướng mắc ở   đối với phần diện tích căn hộ không bán, chưa bán…

Khi người dân mua nhà, ban đầu chỉ nghĩ đơn giản rằng ở bên trên thì chắc chắn sẽ có chỗ để xe bên dưới và được hưởng quyền lợi từ các tầng dịch vụ chung của tòa nhà. Nhưng do vấn đề sở hữu chung riêng không được làm rõ ngay từ ban đầu nên xảy ra tranh chấp. Hơn nữa, nhiều chung cư chưa thành lập được Ban quản trị nên không có người đứng ra chịu trách nhiệm bảo vệ quyền lợi cho cư dân.

Phản ánh tới Báo CAND, Ban đại diện tòa nhà E chung cư Muberry Lane, Khu đô thị Mỗ Lao, quận Hà Đông, Hà Nội cho rằng, mặc dù đã sinh sống hơn 3 năm tại tòa nhà E nhưng chưa thành lập được Ban quản trị. Do không có Ban quản trị nên nhiều vấn đề kiến nghị tới chủ đầu tư không được giải quyết. Sau nhiều cuộc họp với chủ đầu tư, Ban đại diện lâm thời tòa nhà E đã thành lập chuẩn bị bầu Ban quản trị tòa E và dự định tổ chức đại hội lần đầu vào ngày 8-10-2016.

Tuy nhiên, UBND quận Hà Đông lại khẳng định chưa đủ điều kiện để thành lập Ban quản trị, lý do là: “5 tòa nhà của Mulberry Lane đều sử dụng chung một cơ sở hạ tầng kỹ thuật như điện, nước, hệ thống PCCC, liên lạc nội bộ, hệ thống thoát nước thải, cửa đi lại. Theo quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2006/TT-BXD của Bộ Xây dựng thì cụm nhà chung cư này chưa đủ điều kiện tổ chức hội nghị chung cư lần đầu, bầu Ban quản trị, do có hai tòa nhà chưa đủ 50% số căn hộ nhận bàn giao”.

Cần sự tham gia tích cực của chính quyền

Trở lại sự việc diễn ra tại Chung cư 229 phố Vọng, phường Đồng Tâm, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội. Mặc dù đã được đưa vào sử dụng gần chục năm kéo theo sự xuống cấp, hỏng hóc của nhiều hạng mục như thang máy, hệ thống PCCC… nhưng do chưa có Ban quản trị nên việc sửa chữa nâng cấp gặp rất nhiều khó khăn. Trong khi đó, Ban quản lý tòa nhà là Công ty TNHH một thành viên Đầu tư thương mại và Du lịch Sao Mai chỉ hoạt động theo hình thức là đầu mối thu tiền phí dịch vụ để chi trả các dịch vụ chung của khu chung cư như điện, nước, trông xe, đổ rác… chứ không có chi phí để duy tu, bảo dưỡng thay thế những chi tiết kiến trúc và hệ thống kỹ thuật của tòa nhà.

Cư dân chung cư đã nhiều lần “kêu cứu” với Ban quản lý, chính quyền địa phương để hoàn thiện các thủ tục thành lập Ban quản trị, nhằm đảm bảo những quyền lợi chính đáng của mình nhưng sự việc kéo dài nhiều năm. Tuy nhiên, sau khi Thông tư 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư có hiệu lực cùng với sự vào cuộc quyết liệt của UBND phường Đồng Tâm, ngày 23-11, UBND phường Đồng Tâm đã đứng ra tổ chức cuộc họp bao gồm đại diện cư dân tòa nhà A1, A2 chung cư 229 phố Vọng, Công ty TNHH một thành viên Đầu tư thương mại và Du lịch Sao Mai. Chủ tịch UBND phường Lê Khánh Giang chủ trì cuộc họp.

Tại cuộc họp, ông Nguyễn Đình Hiển, Phó Giám đốc Công ty TNHH một thành viên Đầu tư thương mại và Du lịch Sao Mai cũng như các cư dân đã đồng ý để UBND phường Đồng Tâm đứng ra tổ chức hội nghị nhà chung cư tiến tới thành lập Ban quản trị.

Ngày 4-12, dưới sự chủ trì của UBND phường, Hội nghị lần thứ nhất nhà Chung cư 229 phố Vọng đã được tổ chức với sự tham dự đầy đủ của đại diện các hộ dân thuộc 2 tòa A1 và A2 và chủ đầu tư, chính quyền địa phương. Ngay tại hội nghị nhà chung cư lần đầu, Ban quản trị đã được thành lập và ra mắt.

Hiện tại và trong thời gian tới, vấn đề quản lý và vận hành chung cư vẫn sẽ tiếp tục phát sinh phức tạp. Thậm chí, có nơi chính quyền địa phương tích cực xắn tay cùng giải quyết để bảo vệ quyền lợi cho cư dân nhưng cũng chưa thu được hiệu quả cao như trường hợp đối với nhà CT3 – 81 Lê Đức Thọ. Bởi thế, ngay từ ban đầu khi triển khai mua bán nhà chung cư, cả chủ đầu tư và người mua nhà cần phải thực hiện những thủ tục pháp lý đúng quy định, phân định rõ sở hữu chung riêng để làm cơ sở giải quyết tranh chấp về sau.

Bên cạnh đó, các cơ quan chức năng liên quan cần có biện pháp cứng rắn để giải quyết kịp thời vướng mắc tại các chung cư hiện tại, nếu để lâu dài e rằng sẽ ngày càng phát sinh phức tạp.