Thiếu chế tài xử lý chủ đầu tư trong các vụ “tranh chấp phí bảo trì chung cư”

• Vẫn nóng tranh chấp phí bảo trì chung cư1
• Cư dân bất bình vì chủ đầu tư phớt lờ giao phí bảo trì chung cư
• Chủ đầu tư hết cớ “chây ì” phí bảo trì chung cư

Liên quan đến tranh chấp phí bảo trì chung cư, PV đã có cuộc trao đổi với Luật sư Bùi Quang Hưng, Trưởng Văn phòng Luật sư BQH và Cộng sự (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) về vấn đề này.

PV: Thưa luật sư Bùi Quang Hưng, ông từng tham gia bảo vệ quyền lợi cho cư dân tại nhiều dự án chung cư về tranh chấp 2% phí bảo trì, theo ông nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do đâu?

Luật sư Bùi Quang Hưng: Khi chủ đầu tư thực hiện dự án, chủ đầu tư cho rằng họ có quyền ở dự án đó và người mua nhà chỉ là người mua lại. Xuất phát từ quan điểm đó, chủ đầu tư cho rằng họ có quyền quản lý dự án đó, mặc dù theo quy định của pháp luật, sau khi thành lập được Ban Quản trị thì chủ đầu tư phải có nghĩa vụ bàn giao khoản phí bảo trì 2%, nhưng nhiều dự án hiện không làm được. Bản chất họ giữ phí bảo trì là do quỹ bảo trì quá lớn, hàng chục tỷ.

Nếu bàn giao quyền quản lý cho Ban Quản trị thì chủ đầu tư phải bàn giao quỹ bảo trì và hằng tháng họ mất đi nguồn thu từ việc thu phí quản lý. Vài chục tỷ, thậm chí có những dự án quỹ bảo trì lên đến hàng trăm tỷ. Lâu nay có thể chủ đầu tư đã không làm đúng quy định pháp luật là không đưa vào một tài khoản riêng, thậm chí họ nhập nhèm tiêu vào tiền đó.

Tôi cho rằng đa số họ tiêu xong rồi thông báo với người dân rằng đã sử dụng vào việc bảo trì tòa nhà. Cho đến khi bảo bàn giao, đương nhiên bàn giao thiếu thì sẽ bị kiện, chủ đầu tư sẽ nghĩ ra nhiều cách để trốn tránh trách nhiệm.

PV: Nhưng điều này đã được quy định trong Luật Nhà ở. Trong các vụ việc mà Văn phòng Luật sư BQH và Cộng sự tham giao bảo vệ quyền lợi cho các cư dân, chủ đầu tư lấy lý do gì để không bàn giao lại khoản phí đó?

Luật sư Bùi Quang Hưng: Chủ đầu tư tự đưa ra văn bản lập luận rằng, Ban Quản trị chưa đủ điều kiện để nhận bàn giao quỹ bảo trì với lý do là chưa có quy chế về thu chi tài chính. Thực ra trong các văn bản quy định của pháp luật không đề cập đến việc Ban Quản trị phải đủ điều kiện gì để được nhận bàn giao khoản tiền đó. Thế nhưng, chủ đầu tư vẫn cố tình đưa ra các quan điểm như thế, thậm chí mang tính chất thách thức pháp luật.

Ví dụ như trường hợp mà chúng tôi tham gia bảo vệ quyền lợi cho người dân tại chung cư C14 do Tập đoàn Bắc Hà làm chủ đầu tư, họ nói rằng Ban Quản trị cụm chung cư Bắc Hà không đủ thẩm quyền để yêu cầu Tập đoàn Bắc Hà phải bàn giao ngay kinh phí phần sở hữu chung và quyền quản lý vận hành cụm chung cư. Để có đủ điều kiện tiếp nhận khoản phí hơn 30 tỷ phí bảo trì thì Ban Quản trị cụm chung cư này phải có Quy chế thu chi tài chính.

PV: Tình trạng này đã kéo dài nhiều năm nay, Luật Nhà ở đã quy định, bên cạnh đó còn có những cơ chế pháp lý để bắt buộc chủ đầu tư phải thực hiện việc chuyển giao. Theo ông, tại sao tình trạng này vẫn tồn tại và bế tắc?

Luật sư Bùi Quang Hưng: Về mặt cơ chế pháp lý, đúng ra phải hiểu thế này, nghĩa vụ xử lý các chủ đầu tư là trách nhiệm của UBND tỉnh, thành phố. Khi có yêu cầu từ phía người dân, hoặc từ phía Ban Quản trị thì UBND tỉnh, thành phố thấy rằng nếu chủ đầu tư vẫn chưa thực hiện nghĩa vụ đó thì phải có biện pháp cưỡng chế với chủ đầu tư.

Tuy nhiên, các quy định hiện nay chỉ nói một câu rất chung chung là trách nhiệm UBND tỉnh cưỡng chế phí bảo trì, nhưng quy chế, thời hạn, thủ tục làm như nào thì lại không quy định. Từ đó dẫn đến tình trạng làm hay không làm là do UBND tỉnh, thành phố, chính quyền thấy căng quá thì làm, không căng thì không làm.

Thực ra, trong hệ thống pháp luật hiện nay còn rất nhiều thiếu sót. Ngoài việc cưỡng chế thì phải có các chế tài đối với chủ đầu tư. Nếu không thực hiện thì phải xử lý. Nó cũng giống như vi phạm giao thông, anh vi phạm thì phải xử lý. Luật Nhà ở hiện nay các biện pháp cưỡng chế, chế tài đối với chủ đầu tư hầu như không có.

PV: Có nghĩa là hiện nay các quy định của chúng ta đang còn sơ hở?

Luật sư Bùi Quang Hưng:  Đương nhiên, quy định của luật rất sơ hở, cho phép giao quỹ bảo trì đó cho chủ đầu tư cầm, mặc dù không phải tiền của chủ đầu tư. Tiền không phải của mình mà cầm thì đương nhiên giả lại khó lắm. Đáng lý ra, khi thu khoản tiền này thì phải mở một tài khoản tại ngân hàng. Ngân hàng có trách nhiệm, khi Ban Quản trị được thành lập thì bàn giao tài khoản đó cho Ban Quản trị và tiền lãi phát sinh sẽ do Ban Quản trị thụ hưởng, vì đó là tiền của người dân.

Vấn đề ở đây là người làm luật đã không nhìn thấy sự việc đó. Thành ra hiện nay đúng là đang “giao trứng cho ác”. Thêm nữa do thiếu cơ chế giám sát mới dẫn đến tình trạng như hiện nay. Tôi nghĩ rằng, sau này tranh chấp sẽ càng ngày càng lớn.

PV: Với những trường hợp chủ đầu tư cố tình không hoàn trả khoản phí này, vài năm nữa làm ăn bết bát không đủ khả năng trả nữa, liệu có thể cho rằng chủ đầu tư này đang chiếm đoạt tài sản?

Luật sư Bùi Quang Hưng: Nếu không trả thì chính xác là hành vi chiếm đoạt tài sản. Ở đây có nhiều quan điểm khác nhau nhưng nếu cố tình không trả thì bản chất là chiếm đoạt tài sản.

PV: Nếu là chiếm đoạt tài sản thì có thể xử lý hình sự?

Luật sư Bùi Quang Hưng: Về mặt nguyên tắc là làm được. Tuy nhiên, việc này còn phụ thuộc vào quan điểm của cơ quan bảo vệ pháp luật.

PV: Để giải quyết dứt điểm tình trạng này, theo ông phải có những thay đổi gì?

Luật sư Bùi Quang Hưng: Thay đổi cơ chế pháp lý, pháp luật phải đưa ra quy định quản lý tiền của người dân hết sức chặt chẽ. Cụ thể ở đây là phải sửa Luật Nhà ở về việc giao cho ngân hàng quản lý ban đầu khoản tiền này. Bên cạnh đó còn cần thêm các quy chế, chế tài như: bàn giao nhà hình thành trong tương lai phạt thế nào, rút giấy phép thế nào, chủ đầu tư bị phát nếu không thực hiện thế nào, lấy tiền ra sao… phải có quy chế.

PV: Xin cảm ơn luật sư!