Xử lý chủ đầu tư vi phạm quy định quản lý chung cư: Cần biện pháp quyết liệt, hiệu quả

• Giải quyết hạn chế trong quản lý, vận hành nhà chung cư
• Quyền lợi xung đột, người mua chung cư chưa thể an cư

UBND TP Hà Nội cũng yêu cầu phải công khai trên phương tiện thông tin đại chúng danh sách các chủ đầu tư không chấp hành quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư. Tuy vậy, những năm qua đã có không ít những cuộc thanh, kiểm tra, hàng loạt các quy định, chế tài xử lý ra đời nhưng những tranh chấp chung cư giữa chủ đầu tư và người dân chưa bao giờ bớt “nóng”. Phải chăng, vẫn chưa có một “phương thuốc đặc trị” để giải quyết tận gốc vấn đề này.

Vi phạm kéo dài

Là điểm nóng về tranh chấp chung cư suốt một thời gian dài, từ năm 2017, chính quyền quận Hoàng Mai đã thành lập không ít đoàn kiểm tra, chỉ ra những sai phạm tại chung cư New Horizon City- 87 Lĩnh Nam (Hoàng Mai, Hà Nội). Chính quyền địa phương đã lập biên bản, ra nhiều văn bản chỉ đạo yêu cầu chủ đầu tư thực hiện và chấm dứt ngay việc hoạt động cho thuê tại tòa nhà khi chưa đủ điều kiện đưa vào hoạt động.

Đại diện cho hơn 1.200 hộ dân đang sinh sống tại đây cũng phản ứng mạnh mẽ với chủ đầu tư liên quan đến nhiều vấn đề như: Khối đế tòa nhà chưa được cơ quan chức năng nghiệm thu PCCC nhưng đã đưa vào sử dụng hay chủ đầu tư cố tình chây ỳ không bàn giao toàn bộ quỹ bảo trì (phần căn hộ) cho Ban Quản trị, do vi phạm của chủ đầu tư mà cư dân bị “treo” sổ hồng…

Liên quan đến vấn đề này, ngày 22/9/2020, Sở Xây dựng Hà Nội đã phải ra Văn bản số 8691/SXD-QLN yêu cầu chủ đầu tư bàn giao đầy đủ kinh phí bảo trì 2% khối căn hộ cho Ban quản trị nhà chung cư quản lý theo quy định (trừ số kinh phí bảo trì chủ đầu tư đã sử dụng trong thời gian quản lý vận hành khi chưa có Ban quản trị). Lập quyết toán kinh phí bảo trì 2% gửi Ban quản trị nhà chung cư để thống nhất quyết toán kinh phí bảo trì theo quy định. Thời gian hoàn thành các nội dung trên trước ngày 30/9/2020.

Thế nhưng, đến ngày 22/10, chính quyền quận Hoàng Mai đã phải tổ chức "cưỡng chế" 5 tầng sai phạm tại chung cư 87 Lĩnh Nam, còn đến thời điểm hiện tại, Ban Quản trị tòa nhà vẫn chưa nhận được khoản kinh phí bảo trì từ phía chủ đầu tư.

Đây chỉ là một điển hình trong việc chủ đầu tư vi phạm các quy định về quản lý, sử dụng chung cư trên địa bàn Thủ đô thời gian qua. Có thể kể đến một số vụ tranh chấp khác như: Cư dân dự án Pradise (do Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát làm chủ đầu tư) bức xúc và căng băng rôn phản đối chủ đầu tư về hàng loạt bất cập, sai phạm, nhất là việc tiền phí bảo trì khoảng 60-70 tỷ đồng của gần 2.000 hộ dân sống ở đây bị chủ đầu tư “om” hơn 3 năm qua. Còn hàng loạt chủ đầu tư khác cũng trong tình trạng “chây ỳ” không trả phí bảo trì cho Ban quản trị, như: Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư số 250 Minh Khai (quận Hai Bà Trưng), chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư BMM (quận Hà Đông)...

Phải dùng chế tài mạnh

Nghị định số 91/2019/NĐ-CP ra đời, chủ đầu tư vi phạm trong việc quản lý, sử dụng chung cư có thể bị phạt đến 1 tỷ đồng nếu chậm làm Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người dân. Đây được đánh giá là khung xử phạt cao bởi từ trước đến nay chưa bao giờ có Nghị định nào quy định mức xử phạt liên quan đến lĩnh vực này với số tiền cao như vậy.

Việc quy định khung xử phạt với số tiền cao trong thời điểm hiện tại là hợp lý, trước tình trạng nhiều chủ đầu tư cố tình vi phạm các quy định của Nhà nước về quy hoạch, thiết kế, xây dựng sai phép. Tuy nhiên, không ít người cũng đặt câu hỏi, chế tài thì có, nhưng chưa thấy chủ đầu tư nào bị xử phạt ở mức cao này?

“Chế tài có nhưng chưa thấy chủ đầu tư nào bị phạt đến 1 tỷ cả. Đó là chưa kể một căn hộ có giá bán từ 2-3 tỷ đồng, nhưng nếu vi phạm thì mức xử phạt tối đa hiện nay là khoảng 1 tỷ đồng, thì nhiều chủ đầu tư sẵn sàng chịu phạt để được hợp thức hóa phần vi phạm của mình. Năm 2019, UBND TP Hà Nội còn có kế hoạch không giao dự án mới cho chủ đầu tư chung cư vi phạm về quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư. Thế nhưng, cũng mới chỉ nghe có một đơn vị bị UBND quận Nam Từ Liêm đề nghị không giao dự án mới do những vi phạm ở dự án trước đó. Chế tài tương đối mạnh, nếu làm chặt thì chắc chắn không chủ đầu tư nào dám vi phạm cả”, Luật sư Bùi Quang Hưng, Văn phòng Luật sư Bùi Quang Hưng và Công sự (Đoàn luật sư Hà Nội) lý giải.

Theo Luật sư Bùi Quang Hưng, với các chủ đầu tư cố tình vi phạm trật tự xây dựng phải xử lý nghiêm theo pháp luật, xây dựng sai thì phải phá dỡ. Các cơ quan có thẩm quyền cần đưa ra các giải pháp, chế tài xử lý nghiêm các công trình đã xây dựng trái phép mà đang tồn tại để làm gương cho các cá nhân, tổ chức khác. Khi có thông tin về sai phạm cần xử lý ngay không để kéo dài; đặc biệt đối với các hành vi đã bị xử lý nhưng vẫn cố tình sai phạm. Cần mạnh tay trong xử lý như cắt điện cắt nước, cưỡng chế tháo dỡ; không cho phép chủ đầu tư đầu tư các dự án khác trong một khoảng thời gian nhất định, nếu vi phạm có dấu hiệu hình sự thì phải xử lý, phải làm quyết liệt chứ không thể làm nửa vời.

Luật sư Trần Quang Khải, Văn phòng Luật sư Trần Quang Khải và cộng sự cũng cho rằng, để xử lý triệt để những phát sinh này, các cơ quan chức năng cần có những biện pháp cứng rắn. Luật sư Khải lý giải, lâu nay, cư dân có đòi được nhà, có đòi được sổ hồng hay không, phần lớn vẫn do họ tự đấu tranh, biểu tình, gửi thư khiếu nại khắp nơi. Vì vậy chủ đầu tư sợ, chấp nhận bàn giao lại những gì thuộc quyền sở hữu của cư dân. Do đó, sự kiểm tra, thanh tra của các cơ quan chức năng phải thắt chặt hơn nữa và thậm chí phải có sự giám sát từ chính cư dân về việc chủ đầu tư có thực hiện đúng giấy phép xây dựng hay không.

“Ngoài việc xử phạt hành chính theo quy định, Nhà nước có thể cân nhắc những chế tài mạnh hơn, như việc tịch thu toàn bộ phần vi phạm của chủ đầu tư để sử dụng làm các công trình công cộng. Ngoài ra, có thể xung công toàn bộ phần tiền mà chủ đầu tư bán các căn hộ, như vậy thì mới có tính răn đe cao, tránh những sai phạm có thể lặp lại”, Luật sư Trần Quang Khải đưa ra ý kiến.