Chế tài liệu đã đủ mạnh?

Để ngăn chặn tình trạng này, tại dự thảo Nghị định quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến, Bộ Xây dựng đề xuất phạt từ 400 – 600 triệu đồng nếu chủ đầu tư không làm hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ cho người dân.

Mòn mỏi chờ sổ hồng

Về ở từ năm 2015, nhưng đến nay tất cả cư dân tại khu nhà chung cư VP6 Linh Đàm vẫn chưa được cấp sổ. Dù đã từng nhiều lần treo băng rôn phản đối chủ đầu tư, thậm chí nhiều lần kiến nghị đến chính quyền các cấp, và được đề cập đến trong kỳ họp HĐND TP Hà Nội nhưng mọi việc vẫn giậm chân tại chỗ.

“Sau khi biết được nguyên nhân dẫn đến việc không được cấp sổ là do lỗi của chủ đầu tư, mong muốn lớn nhất của cư dân là đề nghị các cấp chính quyền xử lý dứt điểm sai phạm của chủ đầu tư. Tuy nhiên trên tinh thần phải đảm bảo quyền lợi của cư dân, cư dân phải được cấp sổ hồng. Cư dân chúng tôi như mắc kẹt tại đây khi nhà không được cấp sổ bởi những người kinh doanh muốn vay tiền thì không thể thế chấp ngân hàng, muốn thay đổi chỗ ở cũng khó vì nhà không có sổ giá rất rẻ, bán đi không thể mua được chỗ khác mà thủ tục chuyển nhượng phức tạp, mất thời gian”, anh Đoàn Hùng Tráng, cư dân VP6 Linh Đàm chia sẻ.

Mòn mỏi chờ sổ, để rồi những mâu thuẫn, tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân đã nổ ra. Theo con số của Sở Tài nguyên và Môi trường TP Hà Nội, hiện Hà Nội còn 206 dự án với khoảng 62.000 căn hộ chưa được cấp sổ hồng do có sai phạm, vướng mắc về quy hoạch hoặc chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính…

Tình trạng người mua căn hộ gần chục năm nhưng không được cấp sổ hồng do lỗi của chủ đầu tư phổ biến tại Hà Nội. Đơn cử dự án New Horizon City tại 87 Lĩnh Nam (Hoàng Mai) có hơn 1.000 căn bị "treo" sổ, CT6 Kiến Hưng (quận Hà Đông) có gần 500 căn, chung cư 79 Thanh Đàm (quận Hoàng Mai) gần 400 căn, chung cư 16B Nguyễn Thái Học (Hà Đông) hơn 380 căn, VP3 Linh Đàm (Hoàng Mai) với 259 căn... Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người mua nhà như không được nhập hộ khẩu, khó thế chấp vay vốn ngân hàng hay chuyển nhượng.

Theo Bộ Xây dựng, thời gian qua, tình trạng tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân diễn ra khá phổ biến tại nhiều chung cư ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Trong đó có nguyên nhân xuất phát từ việc chủ đầu tư không thực hiện trách nhiệm làm sổ hồng cho cư dân, nhiều dự án chủ đầu tư chậm nộp hồ sơ cấp sổ.

Bộ Xây dựng cho rằng, việc chậm trễ bàn giao sổ hồng cho khách hàng là do chủ đầu tư chưa thực hiện đầy đủ các thủ tục để cấp quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở hoặc cố tình chây ỳ. Chính vì thế tại dự thảo Nghị định quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng đang được lấy ý kiến, Bộ Xây dựng đề xuất phạt từ 400-600 triệu đồng đối với chủ đầu tư dự án bất động sản không nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ hồng cho người mua, trừ trường hợp người mua tự nguyện làm thủ tục cấp giấy chứng nhận. Dự thảo cũng nêu biện pháp khắc phục hậu quả là buộc chủ đầu tư nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận theo quy định.

Không nên để “quýt làm, cam chịu”

Theo luật sư Đoàn Thanh Tuấn (Đoàn luật sư TP Hà Nội) thì cả trong Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đều quy định, chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục cấp sổ cho người dân sau 50 ngày bàn giao căn hộ. Tuy nhiên, vướng mắc chủ yếu dẫn đến không cấp được sổ là cho các vi phạm của chủ đầu tư.

“Luật pháp không hợp pháp hóa cho các sai phạm, đặc biệt là các sai phạm trong lĩnh vực xây dựng vốn có sức ảnh hưởng rất lớn đến cộng đồng. Tuy nhiên, việc giải quyết rốt ráo vấn đề nên theo hướng: Ai vi phạm thì xử lý đúng chủ thể đó, vi phạm do chủ đầu tư thực hiện cần xử lý chủ đầu tư, không nên đẩy cái khó về cho những người mua nhà. Tôi cho rằng, quy định pháp lý cần hướng đến việc phân tách phần vi phạm và những phần còn lại. Đối với các công trình đã xây đúng quy hoạch, phân tách được với phần diện tích xây trái phép thì nên cấp sổ cho người mua nhà phần xây đúng. Những phần diện tích mà người mua nhà đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư và chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước thì cũng nên cấp sổ”, luật sư Đoàn Thanh Tuấn nói.

Luật sư Đoàn Thanh Tuấn cho rằng, mục tiêu của cơ quan chức năng khi không cấp sổ đỏ hoặc sổ hồng cho người mua nhà dự án nhà ở có lẽ xuất phát từ việc ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư. Tuy vậy, chế tài xử lý với chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ làm thủ tục cấp sổ cho người mua nhà lại chưa tương xứng. Việc xử phạt hành chính sẽ không phải là “thuốc đặc trị”, phải có các chế tài mạnh như chủ đầu tư vi phạm sẽ bị cấm tham gia hoạt động, đình chỉ kinh doanh… thì mới đủ sức răn đe.

Luật sư Bùi Quang Hưng, Trưởng văn phòng Luật sư Bùi Quang Hưng và Cộng sự (Đoàn luật sư Hà Nội), người mua nhà đang rơi vào tình cảnh “quýt làm, cam chịu”. “Việc quy định xử phạt chủ đầu tư 400 – 600 triệu đồng, tôi cho rằng nghe thì lớn nhưng số tiền này chỉ lớn với một cá nhân, chứ với các doanh nghiệp bất động sản phát triển các dự án cả nghìn tỷ đồng, thậm chí hàng chục nghìn tỷ đồng thì không lớn. Ví dụ đơn giản như thế này, họ đang nợ tiền sử dụng đất lên tới vài trăm tỷ đồng thì họ sẵn sàng nộp phạt vài trăm triệu đồng để chây ì việc làm hồ sơ đề nghị cấp sổ cho dân. Do đó, quy định này không phải là chế tài đủ sức nặng”, luật sư Bùi Quang Hưng phân tích.

Theo luật sư Bùi Quang Hưng, đây không phải lần đầu có quy định xử phạt hành chính chủ đầu tư bằng tiền khi chậm làm hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ sổ hồng. Bởi Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai cũng đã từng có quy định, nếu chủ đầu tư nhà chung cư chậm làm sổ cho cư dân có thể bị phạt lên tới 1 tỷ đồng. Thế nhưng chưa có doanh nghiệp nào bị xử phạt.

“Thêm một vấn đề nữa mà tôi muốn đề cập là quy định đặt ra như thế nhưng việc xử phạt cũng chưa nghiêm. Phải quy định rõ cơ quan nào sẽ xử phạt và áp dụng với các trường hợp cụ thể như thế nào. Cùng với đó, để xử phạt bằng tiền đủ sức nặng thì phải tính theo tỷ lệ căn hộ, ví dụ chủ đầu tư “nợ” sổ của 100 căn hộ thì phạt mức 500 triệu đồng, 200 căn hộ thì phạt 1 tỷ đồng, 1.000 căn hộ có thể bị phạt đến 5 tỷ đồng”, luật sư Bùi Quang Hưng đề xuất.