Hàng trăm dự án nhà ở không được công nhận chủ đầu tư vì vướng luật
Kiến nghị với Ủy ban Thường vụ Quốc hội và một số cơ quan Trung ương, Hiệp hội bất động sản (BĐS) TP Hồ Chí Minh cho biết, theo quy định tại khoản 1, Điều 23, Luật Nhà ở 2014, chỉ có 2 trường hợp nhà đầu tư được xác định là có quyền sử dụng đất ở hợp pháp hoặc có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác.
Vì vậy, Luật đang bỏ sót 2 trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc đang có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Chưa hết, khoản 4, Điều 23, Luật Nhà ở 2014 hiện cũng chỉ quy định 1 trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng đất ở nên còn đang bỏ sót 2 trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Thực trạng này đang để lại hệ lụy chưa thể tháo gỡ cho hàng trăm dự án xây dựng khu đô thị và dự án phát triển nhà ở thương mại.
Tại tỉnh Đồng Nai, địa phương có đến 50.000ha đất trồng cây cao su, chủ yếu là của các nông trường nên thời gian qua tỉnh này đã thực hiện việc thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đưa ra đấu giá công khai quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư các dự án BĐS, dự án phát triển nhà ở. Tuy vậy, theo phản ánh của các doanh nghiệp (DN) đến nay tại địa phương này còn một loạt dự án khu đô thị, nhà ở thương mại đang bị “vướng” bởi quy định pháp luật nói trên.
Cụ thể khu đất dự án khu đô thị mới Xuân Tân, TP Long Khánh của Công ty CP Công nghiệp cao su có diện tích lên đến 62,8ha, do công ty thuê của Nhà nước năm 2018. Đây là đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, trả tiền thuê hàng năm không “dính” đến đất ở và đã được quy hoạch 1/2000 để phát triển dự án Khu đô thị mới Xuân Tân theo quyết định của UBND tỉnh Đồng Nai với dân số dự kiến 7.000 - 7.500 người.
Để thực hiện dự án, DN phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở; thực hiện nghĩa vụ tài chính; nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách để được đầu tư xây dựng dự án khu đô thị mới. Song việc triển khai đang bị ách lại. Dự án khu đô thị mới, diện tích lên đến 48ha của Công ty Bò sữa Long Thành ở xã Tam Phước, TP Biên Hòa cũng có quy hoạch 1/2000 phù hợp với quy hoạch đất đô thị, đất ở, nhưng dự án này cũng đang bị đình lại…
Tại TP Hồ Chí Minh, DN cũng đồng loạt phản ánh về tình trạng vướng mắc này. Dự án Sài Gòn Garden với diện tích lên đến 29,6ha tại phường Long Phước, TP Thủ Đức cũng đang bị vướng do đây là đất nông nghiệp và dịch vụ du lịch sinh thái dù theo quy hoạch 1/2000, khu đất này được quy hoạch là đất đô thị, đất ở. Tại Bình dương, dự án khu nhà ở 4,4ha của Công ty Hưng Thịnh Land tại phường An Thạnh, TP Thuận An cũng có quy hoạch phân khu là đất đô thị, đất ở. Nhưng do mục đích sử dụng hiện này là đất sản xuất kinh doanh, không “dính” đến đất ở nên dự án cũng đã bị tắc lại.
Chỉ tính riêng tại TP Hồ Chí Minh, từ đầu năm đến nay do vẫn chưa thể áp dụng được Khoản 1, Điều 23 Luật Nhà ở 2014 vào thực tiễn dẫn tớitình trạng còn khoảng 150 dự án đầu tư có quỹ đất hỗn hợp bị “ách” lại ngay ở giai đoạn đề nghị được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư. Cụ thể, tính từ ngày 10/12/2015, ngày Nghị định 99 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, đến tháng 8/2018 tại TP Hồ Chí Minh đã có 126 dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp hoặc chỉ có đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp không phải là đất ở bị “ách” lại.
Năm 2020 có thêm 44 dự án nữa,nâng tổng số dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, hoặc chỉ có đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp không phải là đất ở không được công nhận chủ đầu tư lên đến 170 dự án. Trong khi đó, đến hết tháng 11 vừa qua, chính quyền TP Hồ Chí Minh chỉ giải quyết chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư cho 20 dự án đang tồn đọng.
Hiệp hội BĐS thành phố phân tích, do luật chỉ quy định trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác” nên sẽ xảy ra trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng hàng chục, vài chục hécta đất nông nghiệp có “dính” một phần nhỏ diện tích đất ở hoặc trường hợp nhà đầu tư có vài nghìn mét vuông đất phi nông nghiệp như nhà xưởng có “dính” với vài chục mét vuông đất ở sẽ vẫn được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.
Trong khi đó, theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì DN được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 50ha đất trồng cây cao su. Nhưng do không có nhà ở, đất ở, nên không thuộc trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác”.
Để giải quyết ách tắc cho dự án, tránh gây thêm thiệt hại cho chủ đầu tư và tránh lãng phí tài nguyên đất đai, Hiệp hội BĐS thành phố đề xuất sửa đổi, bổ sung khoản 1, Điều 23, Luật Nhà ở 2014 theo nội dung đã được sửa đổi, bổ sung tại điểm c, khoản 1, Điều 75 Luật Đầu tư 2020 để công nhận chủ đầu tư cho DN có quyền hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp khác.