Huy động tiền đặt cọc khi chưa được phép mở bán dự án

Chủ đầu tư (CĐT) là Công ty cổ phần Thương mại và dịch vụ Danh Việt  trụ sở tại quận Tân Bình (TP Hồ Chí Minh) được Công ty cổ phần Hưng Vượng Developer phát triển. Dự án hiện có 11 sàn bán ra, trong đó Công ty cổ phần Đầu tư Việt Tin (Viettin Real), trụ sở tại quận 10, TP Hồ Chí Minh là đại lý chính thức. Các sàn môi giới đều thông tin rất hấp dẫn về dự án này nhằm hút khách.

Sau khi chúng tôi để lại thông tin trên trang web, lập tức nữ “cò” đã gọi lại. Một sales tên N., sàn Green Hill, ở quận 2 tư vấn cho khách hàng.  Theo nữ “cò”, dự án có nhiều khu biệt thự đơn lập (có vườn, hồ bơi, 4 phòng ngủ, dài 12,5 ngang 20 mét, tổng cộng 250 mét vuông, diện tích sử dụng 497 mét vuông, giá khoảng 70 triệu đồng/m2), biệt thự song lập…, dao động 11-18 tỷ đồng. Chủ đầu tư bàn giao đầy đủ nội thất, tiêu chuẩn 5 sao, shophouse (kinh doanh ở các trục đường lớn), vừa ở vừa làm việc, hỗ trợ cho thuê lại, chia 5% lợi nhuận/năm trong 5 năm…

Theo đó, với giá căn biệt thự biển 11 tỷ đồng mà chúng tôi tính mua, sau khi cộng thuế VAT (đã trừ chiết khấu) là 12,1 tỷ đồng. Khi kí phiếu đặt cọc, khách mua đóng 100 triệu đồng. 15 ngày sau, đóng tiền cho hợp đồng đặt cọc, 10% giá trị là 1,110 tỷ đồng. 45 ngày sau, sẽ đóng tiếp 5%, 605 triệu đồng. Khách hàng sẽ đóng 19 đợt, cho đến quý 4/2023. Khi mở bán (dự định qua online), khách hàng chọn căn thì được chiết khấu 0,5% trên giá tiền chưa VAT. Về hợp đồng giữ chỗ thì sau khi khách chuyển tiền sẽ làm bốn bản…

Lí giải về căn nhà phố sắp mua nhưng chưa thấy… khởi động, nhân viên môi giới cho biết, do đang giãn cách nên chưa cho công nhân vào nhiều nên hiện tại là làm hạ tầng trước. Công ty cổ phần Hưng Vượng Developer là đơn vị phát triển của dự án, đứng ra lo hết thủ tục và giấy tờ pháp lý.

Theo tìm hiểu của chúng tôi, dự án này có quyết định chủ trương đầu tư vào tháng 9-2018, với mục tiêu dự án là kinh doanh nghỉ dưỡng, kinh doanh biệt thự nghĩ dưỡng và căn hộ. Vào tháng 11-2018, được Sở Xây dựng Bình Thuận cấp giấy phép xây dựng. Vào đầu năm nay, UBND huyện Hàm Tân đã có quyết định phê duyệt đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng của dự án.

Là cơ quan quản lý địa phương nơi thực hiện dự án, ông Lê Sanh - Chủ tịch UBND xã Thắng Hải (Hàm Tân, Bình Thuận) cho biết, chủ đầu tư có giấy phép xây dựng một số hạng mục, có chủ trương đầu tư, riêng giấy phép mở bán của Sở Xây dựng tỉnh Bình Thuận cấp thì địa phương chưa nhận được. Có 14 hộ dân tại đây đang kiện chủ đầu tư vì cho rằng họ bị lấy đất nhưng không được đền bù thỏa đáng. Hiện UBND huyện chỉ đạo UBND xã tổ chức hòa giải giữa hai bên, nếu không giải quyết được thì chuyển ra tòa.

Ông Cao Sơn Dũng - Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Bình Thuận cho biết, toàn tỉnh có 70-80 dự án đang hình thành ven biển. Riêng dự án Venezia Beach chỉ là dự án du lịch nghỉ dưỡng.

Luật sư Nguyễn Thị Sinh (Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh) cho rằng, theo Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã cấm việc kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của luật và huy động, chiếm dụng vốn trái phép.

Theo đó, căn cứ Điều 69 Luật Nhà ở; Khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản; Điều 19 của Nghị Định 99/2015 và Điều 9 của Thông tư số 19/2016 đã quy định: Nếu chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn để phát triển nhà ở thì phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng (đối với nhà chung cư/nhà hỗn hợp) hoặc phải có biên bản nghiệm thu về việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng theo tiến độ dự án (đối với nhà ở liền kề/thấp tầng) và chủ đầu tư phải nộp hồ sơ hợp lệ đề nghị Sở Xây dựng chấp thuận được phép bán và phải có thông báo đủ điều kiện bán của Sở.

Như vậy, việc ký hợp đồng huy động vốn mà chưa thực hiện thủ tục nộp hồ sơ lên Sở Xây dựng xin chấp thuận cho phép huy động vốn theo quy định là trái pháp luật. Ngoài ra, đã có quy định của pháp luật không cho phép chủ đầu tư ký thỏa thuận đặt tiền để giữ chỗ mua bất động sản. Cụ thể, căn cứ Điểm a, Khoản 2, Điều 19 của Nghị định số 99/2015 cũng quy định về việc cấm áp dụng hình thức huy động vốn để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở…