Nhà đất công “phơi sương”, lỗi cơ chế hay sự buông lỏng quản lý? (Kỳ 2)

Nhiều lãng phí trong quy hoạch, đầu tư xây dựng…

Nói đến tình trạng lãng phí nhà, đất công tại TP Hồ Chí Minh phải kể đến chương trình 12.500 căn nhà tái định cư (TĐC) được phát triển tập trung tại 2 khu TĐC ở phường Bình Khánh, TP Thủ Đức và xã Vĩnh Lộc B, huyện Bình Chánh trong các năm 2013-2015. Mục tiêu của việc xây dựng 2 khu TĐC quy mô lớn này là nhằm phục vụ TĐC cho Dự án xây dựng khu đô thị mới Thủ Thiêm và một số dự án phát triển hạ tầng khác.

Trong đó, khu TĐC ở TP Thủ Đức có 3 khu, gồm: khu 30,2ha Bình Khánh với 4.216 căn hộ; khu TĐC 38,4ha Bình Khánh với 6.220 căn hộ và khu TĐC 17,3ha An Phú - Bình Khánh với 1.844 căn hộ. Riêng khu TĐC tập trung tại xã Vĩnh Lộc B, huyện Bình Chánh có tổng diện tích lên đến 30,9ha, gồm 529 nền đất và 45 block chung cư, tổng cộng 1.939 căn hộ.

Trong tờ trình gửi UBND TP Hồ Chí Minh về chương trình phát triển nhà TĐC đến năm 2025 vào ngày 1/4/2019, Sở Xây dựng thành phố đã cho biết, trong giai đoạn 2006-2018, thành phố đã đầu tư xây dựng và mua lại 41.050 căn hộ và nền đất TĐC từ các chương trình phát triển nhà TĐC, trong đó có 25.720 căn hộ. Việc đầu tư xây dựng và mua lại số căn hộ TĐC trên thông qua nhiều phương thức, đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách với số lượng 9.541 căn hộ, trong số này đầu tư bằng vốn ngân sách lớn nhất là khu TĐC Vĩnh Lộc B.

Ngoài ra, từ việc đặt hàng xây dựng và đầu tư mua lại trong giai đoạn này, thành phố cũng đã mua 13.442 căn hộ; mua lại theo giá bảo toàn vốn cộng 10% lợi nhuận 10.399 căn; mua lại theo giá thị trường 3.043 căn và hoán đổi quyền sử dụng đất để lấy 2.737 căn. Đến năm 2019, trong số căn hộ, nền đất TĐC trên vẫn còn tới 9.435 căn hộ và 2.488 nền đất chưa có người sử dụng.

Tại văn bản này, đại diện Sở Xây dựng đã thừa nhận, chất lượng hoàn thiện nhà TĐC tại một số dự án đầu tư bằng vốn ngân sách chưa tốt, việc lên kế hoạch đầu tư xây dựng nhà, đất TĐC chủ yếu dựa vào nhu cầu đăng ký của các quận, huyện… Thế nhưng trong nhiều năm qua khi có đến vài nghìn căn hộ TĐC ở 2 khu TĐC tập trung trên không có người nhận, phải bỏ hoang nhiều năm thì lại chưa có lãnh đạo quận, huyện nào chịu trách nhiệm về tình trạng này?

Nhà, đất TĐC còn rất lớn, nhưng thời điểm đó Sở Xây dựng tiếp tục lạc quan với con số có 44.000 hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng từ việc triển khai 527 dự án hạ tầng trong giai đoạn đến năm 2025 nên cần tiếp tục ủy quyền cho các quận, huyện chủ động sử dụng quỹ nhà TĐC này. Vậy nhưng Sở Xây dựng cũng chỉ nhận thẩm định nhu cầu, đăng ký sử dụng đối với 3.666 căn hộ TĐC và 2.445 nền đất chưa có người nhận; đề xuất giữ lại 755 căn làm quỹ nhà dự phòng để phục vụ tạm cư trong các trường hợp khẩn cấp, bất khả kháng. Còn lại 5.034 căn hộ và 43 nền đất TĐC, Sở Xây dựng đề nghị tiếp tục tổ chức đấu giá theo chủ trương của UBND thành phố.

Sau 4 năm, trả lời báo chí về quỹ nhà TĐC vào tháng 7 năm ngoái, đại diện Sở Xây dựng tiếp tục xác nhận lại toàn bộ những nội dung trên, chỉ giảm chút ít về số lượng căn hộ TĐC đưa ra đấu giá.

Năm 2018, Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản thành phố đã mở bán đấu giá 3.790 căn hộ tại khu TĐC tập trung ở TP Thủ Đức nhưng không thành công vì không có doanh nghiệp nào tham gia. Năm 2019, số căn hộ trên tiếp tục được đưa ra đấu giá với mức khởi điểm 9.100 tỷ đồng nhưng vẫn không có tổ chức, cá nhân nào đăng ký tham gia.

Lần đấu giá thứ 3 vào tháng 6/2021, mức giá của số căn hộ này đã lên tới 9.900 tỷ đồng nhưng vẫn không có doanh nghiệp nào mua. Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng ế ẩm trên là do điều kiện đưa ra khá ngặt nghèo. Cụ thể, nếu muốn tham gia đấu giá, nhà đầu tư phải đặt cọc trước 20% giá khởi điểm, tương đương với số tiền gần 2.000 tỷ đồng. Khi trúng đấu giá, trong vòng 1 tháng, bên mua phải nộp thêm 30% giá trị trúng đấu giá, tức trả thêm khoảng 3.000 tỉ đồng và trong vòng 90 ngày phải thanh toán 50% số tiền còn lại. Phải huy động gần 10.000 tỉ đồng trong thời gian ngắn như vậy là chuyện không dễ dàng, ngay cả với các doanh nghiệp bất động sản lớn.

Từ đó đến nay đã 3 năm, việc đấu giá lần thứ 4 vẫn đang trong quá trình… tái khởi động. Chưa nói đến việc hàng nghìn căn hộ bỏ không ngày càng xuống cấp và số tiền ngân sách phải chi để thuê bảo vệ, duy tu… khối tài sản lớn như vậy nhiều năm là rất đau xót nhưng trách nhiệm không thuộc về ai?

Liên doanh, liên kết làm nghèo ngân sách

Nhiều khu nhà đất công được UBND TP Hồ Chí Minh cấp, cho thuê đối với các đơn vị nhưng những nơi này liên doanh, liên kết hoạt động sai mục đích dẫn đến thất thu nguồn ngân sách nhà nước.

Theo kết luận thanh tra năm 2024 của Thanh tra TP Hồ Chí Minh, Trung tâm Thể dục thể thao quận Bình Thạnh, Trường Trung cấp nghề Bình Thạnh, Trung tâm Văn hóa quận Bình Thạnh, Nhà Thiếu nhi quận Bình Thạnh sử dụng một phần nhà đất để cho thuê mặt bằng kinh doanh, liên kết đào tạo, làm căn tin, bãi giữ xe nhưng chưa thực hiện thủ tục thuê đất và nộp tiền thuê đất theo quy định và chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

Tại huyện Nhà Bè, khu đất tại số 189 đường Nguyễn Văn Tạo, xã Long Thới do Trung tâm dạy nghề huyện Nhà Bè quản lý, đơn vị này liên kết với Trung tâm Dạy nghề tư thục Thành Công nhưng chưa gửi phương án liên kết đến Sở Tài chính TP Hồ Chí Minh để thẩm định và trình UBND TP Hồ Chí Minh thẩm duyệt.

Đối với khu đất có diện tích 23.266m² tại xã Nhơn Đức, UBND huyện Nhà Bè cho Công ty Đông Mê Kông sử dụng tạm trong thời gian khoảng 36 tháng (kể từ ngày 18/1/2016 đến 11/1/2019), nhưng không xin ý kiến và chưa chấp hành chỉ đạo của UBND thành phố, chưa có biện pháp tích cực, cương quyết để yêu cầu Công ty Đông Mê Kông bàn giao 2,3ha khi đã hết thời gian tạm sử dụng…

Đối với nhà đất tọa lạc tại số 1, đường Hoàng Việt (phường 4, quận Tân Bình, TP Hồ Chí Minh) do Tổng Công ty Du lịch Sài Gòn TNHH Một thành viên (Saigontourist Group) quản lý có diện tích 2.575m² được UBND TP Hồ Chí Minh cho khách sạn Đệ Nhất (thuộc Saigontourist Group) thuê kinh doanh nhà hàng, khách sạn với thời hạn 48 năm tính từ năm 1998; hình thức thuê là trả tiền thuê đất hàng tháng. Tuy nhiên, quá trình sử dụng khu đất này, Saigontourist Group đã ký 4 hợp đồng với Công ty TNHH Khu mua sắm Đệ Nhất Phan Khang.

Sau khi thuê mặt bằng, năm 2018 Công ty Phan Khang đã cho Công ty TNHH MTV Marc thuê lại mặt bằng tầng trệt, tầng một kinh doanh siêu thị Auchan. Saigontourist Group đã nhiều lần yêu cầu Công ty Phan Khang chấm dứt việc cho thuê này nhưng Công ty Phan Khang không thực hiện. Do đó Saigontourist Group đã có đơn khởi kiện buộc Công ty Phan Khang trả lại mặt bằng thuê, tiền lãi chậm thanh toán cho Saigontourist Group từ thời điểm Công ty Phan Khang vi phạm hợp đồng đến ngày 31/11/2023 hơn 56 tỷ đồng.

Saigontourist Group là doanh nghiệp 100% vốn nhà nước trực thuộc TP Hồ Chí Minh. Hiện Saigontourist Group và các công ty thành viên được giao quản lý, sử dụng 77 địa chỉ nhà đất phải thực hiện sắp xếp lại, xử lý theo quy định của Nghị định 167/2017/NĐ-CP, được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 67/2021/NĐ-CP, trong đó có 54 địa chỉ nhà đất trên địa bàn TP Hồ Chí Minh.

Không chỉ có liên kết, liên doanh sai mà nhiều đơn vị được thuê còn mang đất đi bán. Đó là trường hợp của Công ty cổ phần Vật tư và Thiết bị toàn bộ, 2 dự án ở phường Hiệp Bình Chánh, TP Thủ Đức (TP Hồ Chí Minh) mà Thanh tra Chính phủ vừa có kết luận chỉ ra sai phạm.

Dự án thứ nhất là Tòa nhà văn phòng, thương mại và nhà ở tại số 244, đường Kha Vạn Cân, phường Hiệp Bình Chánh có diện tích 1.090m² được Công ty Vật tư và Thiết bị toàn bộ, quản lý, sử dụng từ năm 1977. Tuy nhiên, Công ty này và UBND TP Hồ Chí Minh cùng các sở, ngành chức năng không lập hồ sơ, quyết định cho thuê đất. Thế nhưng, chẳng biết dựa vào cơ sở nào mà Chủ tịch UBND TP Hồ Chí Minh ban hành văn bản chấp thuận cho Công ty Vật tư và Thiết bị toàn bộ, chuyển mục đích sử dụng 1.090m² đất nói trên thành đất ở đô thị.

Sau khi chuyển mục đích, công ty này lập dự án đầu tư và được UBND TP Hồ Chí Minh chấp thuận chủ trương vào năm 2016. Mặc dù dự án này chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đầu tư theo Luật Nhà ở năm 2005 nhưng sau đó chủ đầu tư đã đem dự án chuyển nhượng lại cho Công ty TNHH Tuyết Nga và được UBND TP Hồ Chí Minh chấp nhận bằng văn bản ban hành ngày 13/1/2017. Đến thời điểm thanh tra, dự án vẫn chưa triển khai thực hiện theo tiến độ phê duyệt tại quyết định chấp thuận đầu tư dự án.

Sai phạm là vậy, nhưng UBND TP Hồ Chí Minh không kiểm tra, xem xét, xử lý thu hồi đất theo quy định. Thanh tra Chính phủ xác định, trách nhiệm để xảy ra sai phạm trên thuộc về UBND TP Hồ Chí Minh, Công ty Vật tư và Thiết bị toàn bộ, giai đoạn 2016-2017 và Công ty TNHH Tuyết Nga.

Dự án thứ 2 là Khu nhà ở thấp tầng tại số 5 đường 22, Khu phố 4, phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức (nay là TP Thủ Đức) có diện tích 6.849,9m² cũng do Công ty Vật tư và Thiết bị toàn bộ, quản lý, sử dụng từ năm 1977. Cũng như dự án nói trên, các sở, ngành chức năng có liên quan và công ty này cũng không lập hồ sơ trình UBND TP Hồ Chí Minh quyết định cho thuê đất, ký hợp đồng thuê đất.

“Kịch bản” cũng diễn ra tương tự, năm 2009, Chủ tịch UBND TP Hồ Chí Minh ban hành văn bản chấp thuận cho Công ty Vật tư và Thiết bị toàn bộ, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất sang đất ở để xây dựng dự án Khu nhà ở thấp tầng liên kế có sân vườn. Chủ trương này hoàn toàn sai vì chưa đủ điều kiện, không đúng đối tượng sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003, Nghị định số 181 của Chính phủ.

Mặt khác, trong giai đoạn này, kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2006-2010) của quận Thủ Đức lúc bấy giờ chưa được UBND TP Hồ Chí Minh phê duyệt. Do đó, việc Sở Quy hoạch và Kiến trúc, Sở Tài chính tham mưu Chủ tịch UBND TP Hồ Chí Minh cho phép Công ty Vật tư và Thiết bị toàn bộ, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở là chưa đủ căn cứ theo quy định Luật Đất đai 2003.

Sau khi có được dự án, ngày 15/6/2015, Công ty cổ phần Vật tư và Thiết bị toàn bộ, ký hợp đồng chuyển nhượng dự án này cho Công ty TNHH Phát triển nhà Thế Giới và được Văn phòng đăng ký đất đai chứng nhận thay đổi nhà đầu tư trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 28/9/2015.

Điều đáng nói là đến ngày 9/12/2015, UBND thành phố mới có văn bản chấp thuận cho công ty này được chuyển nhượng dự án. Đặc biệt là khi chuyển nhượng, Công ty cổ phần Vật tư và Thiết bị toàn bộ lại “quên” tính giá trị diện tích 2.256,4m² đất ở đô thị với số tiền khoảng 28 tỷ đồng. Trong khi đó vào thời điểm này vốn nhà nước do Tổng Công ty máy động lực và máy công nghiệp Việt Nam-CTCP nắm giữ 51% vốn điều lệ tại Công ty cổ phần Vật tư và Thiết bị toàn bộ.