Vì sao dự án Roxana Plaza ở Bình Dương chưa được giải quyết dứt điểm?

Nguyên nhân dự án bị ngưng?

Kết luận thanh tra ngày 22/8/2023 của UBND tỉnh Bình Dương đã xác định: Đến thời điểm thanh tra, tháp A của dự án đã hoàn thành phần bê tông cốt thép từ tầng 1 lên đến tầng tum mái; tháp B hoàn thành phần bê tông cốt thép từ tầng 1 lên đến dầm sàn tầng 29 và từ cột vách tầng 29 lên sân thượng. Đồng thời cả tháp A và tháp B đều đang hoàn thiện việc xây dựng tường ngăn, tường bao, sơn nước cùng nhiều hạng mục khác.

Nhưng trước khi ngưng thi công, doanh nghiệp tham gia phát triển dự án là Công ty CP Naviland đã ký hợp đồng bán 1.082 căn hộ cho người mua nhà. Dự án chưa được cấp giấy xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai nên ngày 4/11/2022, UBND tỉnh Bình Dương đã ra quyết định xử phạt Công ty CP Naviland và đình chỉ hoạt động kinh doanh BĐS trong 12 tháng.

Ngày 27/4/2017, chủ đầu tư là Công ty Tường Phong đã ký hợp đồng hợp tác xây dựng và phát triển dự án với ông Nguyễn Anh Đào. Theo đó, Công ty Tường Phong góp vốn bằng một phần hiện trạng quyền sử dụng đất; ông Nguyễn Anh Đào có trách nhiệm huy động vốn hợp tác, vốn vay từ bên thứ ba hoặc đối tác khác nhằm đảm bảo đủ tiền xây dựng dự án đến khi hoàn thiện và bàn giao cho khách hàng, kể cả khối lượng phát sinh theo giấy phép xây dựng mới của dự án. Để thực hiện cam kết, ông Đào đã nộp 10 tỷ đồng, số tiền này sau đó đã được Công ty Tường Phong chuyển trả lại ông Đào góp vốn vào pháp nhân mới.

Công ty CP Naviland trước đó do ông Đào cùng làm chủ, có trụ sở tại phường Mỹ Phước, thị xã Bến Cát, tỉnh Bình Dương nên được 2 bên thống nhất mua lại “xác” công ty này. Khi đưa vào tham gia phát triển dự án Roxana Plaza, phía ông Đào chiếm 49%, Công ty Tường Phong nắm giữ 51% vốn. Theo cam kết, ông Nguyễn Anh Đào phải nộp đủ số vốn góp lúc đầu là 90 tỷ, sau tăng lên 120 tỷ đồng vào Công ty CP Naviland. Điều lệ của Công ty CP Naviland và thỏa thuận trong hợp đồng ủy quyền về việc khai thác đầu tư dự án được Công ty Tường Phong ký với Công ty CP Naviland vào ngày 27/7/2017 ràng buộc rất rõ các điều kiện về giá bán, thời hạn chuyển tiền về tài khoản của chủ đầu tư hoặc những vấn đề phải có ý kiến của đại hội cổ đông…

Tuy nhiên, giám đốc kiêm đại diện pháp luật của Công ty CP Naviland là bà Dương Thị Phương Tuyền đã ký nhiều hợp đồng phân phối độc quyền căn hộ của dự án với Công ty CP ĐT Viethome của chồng là ông Nguyễn Anh Đào. Việc ký kết được thực hiện khi dự án chưa đảm bảo đủ điều kiện huy động vốn và các điều khoản cam kết trên. Từ năm 2017 đến năm 2021, thông qua công ty môi giới này, đại diện pháp luật Công ty CP Naviland đã ký hợp đồng bán hơn nghìn căn hộ cho người mua nhà, thu trước số tiền hơn 722 tỷ đồng.

Theo luật sư Trương Văn Tuấn, Giám đốc Công ty TNHH Luật GOV & Cộng sự, Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định tiền thu từ việc bán căn hộ hình thành trong tương lai phải sử dụng đúng với mục đích đã cam kết. Cụ thể là dùng mua nguyên vật liệu để xây dựng dự án, không được sử dụng vào mục đích khác. Song, đại diện pháp luật Công ty CP Naviland khi đó đã “ngắt” ra một phần, chuyển tiền nhiều lần cho Công ty CP ĐT Viethome lên đến 131 tỷ đồng. Ngoài ra, số tiền mà Công ty Viethome đã thu tiền cọc của 973 khách hàng rồi giữ lại cũng lên đến 32,7 tỷ đồng.

Ngày 1/6/2021, Công ty CP ĐT Viethome đã có văn bản gửi Công ty CP Naviland “đề nghị thanh toán phí dịch vụ tiếp thị và phân phối” và xác định đã bán được 1.078 căn hộ của dự án, tổng phí dịch vụ tiếp thị và phân phối 328,9 tỷ đồng. Do vậy, số tiền Công ty CP Naviland phải tiếp tục trả cho Công ty CP ĐT Viethome hơn 164 tỷ đồng. Một ngày sau, Công ty CP ĐT Viethome tiếp tục gửi biên bản đối chiếu công nợ cho Công ty CP Naviland, trong đó cũng ghi rõ khoản phí như trên cộng với một số khoản khác còn phải thanh toán là hơn 166 tỷ đồng.

Naviland ký hơn nghìn hợp đồng bán căn hộ? 

Kết luận thanh tra năm 2023 của UBND tỉnh Bình Dương và một số văn bản của cơ quan chức năng địa phương này xác định chủ đầu tư là Công ty Tường Phong đã ký ủy quyền ngày 27/7/2017 cho Công ty CP Naviland nên Công ty Tường Phong phải có trách nhiệm tiếp tục thực hiện các hợp đồng này. Phía Công ty Tường Phong khẳng định sẵn sàng đảm bảo số vốn người mua nhà đã góp vào dự án.

Nhưng quy định pháp luật không cho phép tiếp tục thực hiện hợp đồng do Công ty CP Naviland đã ký với khách hàng theo chỉ đạo của cơ quan chức năng tỉnh Bình Dương. Ngoài ra, theo nội dung hợp đồng ủy quyền này, Công ty CP Naviland có trách nhiệm báo cáo định kỳ hàng tuần, hàng tháng cho chủ đầu tư về tình hình thu chi của dự án, việc thu chi được thực hiện bằng 1 tài khoản chung của 2 bên nhưng việc này đã không thực hiện đầy đủ.

Thời điểm phía đại diện 51% vốn tiếp quản việc điều hành Công ty CP Naviland vào năm 2021, công ty này chỉ còn hơn 9 tỷ đồng trong tài khoản, trong khi dự án cần có khoảng 600 tỷ để hoàn thiện. Thời gian qua các khách hàng như N.V.H hay P.T.T khởi kiện Công ty Naviland ra tòa, được tòa tuyên hợp đồng mua bán nhà vô hiệu. Bản án đã có hiệu lực từ năm 2023 nhưng đến nay công ty này không còn tài sản gì để thực hiện nghĩa vụ trả nợ.

Ông Đào cho biết đã thắng kiện trong vụ khởi kiện yêu cầu tòa hủy quyết định ngày 9/4/2021 của đại hội cổ đông Công ty CP Naviland. Ngược lại, đại diện chủ đầu tư cũng đã khởi kiện và được tòa chấp nhận thụ lý các yêu cầu tuyên bố ông Nguyễn Anh Đào và bà Dương Thị Phương Tuyền không còn tư cách cổ đông tại Công ty CP Naviland; tuyên hủy các giấy chứng nhận góp vốn ngày 5/3/2018 của ông Đào và bà Tuyền. Để minh chứng cho yêu cầu này, chủ đầu tư đã đưa ra chứng từ về nguồn gốc số tiền và bản sao kê ngân hàng thể hiện chỉ trong buổi sáng ngày 5/3/2018, số tiền gần cả chục tỷ đồng liên tục được rút ra, gửi vào tài khoản của Công ty CP Naviland đến hơn chục lần với nội dung “chuyển tiền góp vốn kinh doanh”, “chuyển tiền ủy thác đầu tư”. Trong ngày 5/3/2018, Giám đốc Công ty CP Naviland Dương Thị Phương Tuyền ký giấy chứng nhận góp vốn vào Công ty CP Naviland cho mình và cho ông Nguyễn Anh Đào với thời điểm hoàn thành góp vốn cũng là ngày ký.

Giải thích về vấn đề này, ông Nguyễn Anh Đào cho rằng vốn góp vào Công ty CP Naviland đã được nộp đầy đủ, dòng tiền của doanh nghiệp đi như thế nào do doanh nghiệp quyết định và doanh nghiệp phải xác nhận việc dùng số tiền đó, còn nội dung nộp vào là để góp vốn. Về số tiền hơn 328 tỷ đồng Công ty CP ĐT Viethome của ông Nguyễn Anh Đào yêu cầu Công ty CP Naviland phải trả, vì ông Đào cho biết căn cứ vào hợp đồng giữa Công ty CP Naviland và Công ty CP ĐT Viethome cũng như Công ty Tường Phong với Công ty CP ĐT Viethome. Số tiền này là phần chênh lệch giữa giá do Công ty CP Naviland thu về và giá bán cho khách hàng. Nếu không huy động đủ vốn cho dự án, Công ty CP ĐT Viethome sẽ mất tiền đặt cọc và phải nộp đủ theo quy định. “Đây là hình thức môi giới nhưng thực chất là mua sỉ, bán lẻ”, ông Đào khẳng định.

Hiện chủ đầu tư cũng đã công bố thông tin về sự bất thường từ 3 hợp đồng phân phối độc quyền căn hộ của dự án được ký giữa Công ty CP Naviland và Công ty Viethome khi các hợp đồng này đều mang số 01/2017/HĐDV cùng được lập vào ngày 18/8/2017. Trong đó có 2 hợp đồng do bà Tuyền ký khi còn chưa làm đại diện pháp luật và con dấu của công ty ở địa chỉ mới chưa được khắc (?).