Quản lý chung cư - Xung đột và giải pháp

• Giải pháp nào ngăn chặn chung cư mini trá hình?
• Cải tạo chung cư cũ ở TP HCM: Còn quá nhiều trở ngại

Theo quan sát của DKRA, xung đột tại các chung cư tồn tại ở nhiều hình thức khác nhau, xuất phát từ mâu thuẫn giữa cư dân với cư dân; cư dân với ban quản trị (BQT)/ban quản lý (BQL); cư dân với chủ đầu tư và chủ đầu tư với BQT/BQL,… 

Diễn ra trong bối cảnh dịch bệnh COVID-19 tại Việt Nam đang tiếp tục được kiểm doát tốt nên sự kiện thu hút sự quan tâm của nhiều doanh nghiệp, chuyên gia, chính quyền và người dân. 

Cập nhật diễn biến thị trường Bất động sản Nhà ở TP Hồ Chí Minh trong Quý 3 vừa qua, DKRA Vietnam đưa ra thông tin đáng lưu ý: Nguồn cung và sức tiêu thụ sản phẩm mới ở phân khúc căn hộ tăng mạnh, tập trung chủ yếu ởkhu Đông. 

Bước sang quý cuối năm 2020, thị trường được dự báo tiếp tục xu hướng hồi phục của quý trước, riêng bất động sản nghỉ dưỡng sẽ duy trì sức cầu ở mức khá thấp.

TÍN HIỆU PHỤC HỒI TÍCH CỰC  

DKRA nhận định, trong Quý 3/2020, ngoại trừ phân khúc đất nền không phát sinh nguồn cung mới, thị trường sơ cấp ghi nhận những tín hiệu hồi phục tích cực, đặc biệt ở phân khúc căn hộ. Với thị trường thứ cấp, mặt bằng giá có dấu hiệu sụt giảm nhẹ, tính thanh khoản ở mức khá thấp so với Quý 2/2020.

Phân khúc đất nền: Khan hiếm nguồn cung mới

DKRA Vietnam ghi nhận trong Quý 3, thị trường đất nền TP Hồ Chí Minh không có dự án mở bán, nguồn cung trên thị trường chủ yếu đến từ các dự án mở bán trước đó. 

Còn ở các tỉnh giáp ranh TP Hồ Chí Minh, có 35 dự án đất nền mở bán cung cấp ra thị trường 5,173 nền, gấp 1.9 lần so với Quý 2 (2,699 nền). Tỷ lệ tiêu thụ đạt 55% (khoảng 2,835 nền), gấp 1.4 lần so với quý trước (2,038 nền).

Bên cạnh đó, mặt bằng giá thứ cấp có sự sụt giảm ở nhiều khu vực, mức giảm dao động khoảng 3% - 5%so với quý trước.

Phân khúc căn hộ: Thị trường phục hồi tích cực

Thị trường căn hộ trong quý có 15 dự án mở bán, bao gồm 3 dự án mới và 12 dự án trước đó triển khai giai đoạn tiếp theo, cung cấp ra thị trường khoảng 6,374căn, gấp 2.6 lần so với Quý 2, nhưng chỉ bằng 46% cùng kỳ năm 2019. Lượng tiêu thụ trên nguồn cung mới tích cực, đạt khoảng 79.8% (5,088 căn), gấp 2.9 lần so với Quý 2, bằng 38.2% so với cùng kỳ năm trước. 

Căn hộ hạng A trở thành phân khúc chủ đạo của thị trường khi chiếm đến 87.2% cơ cấu nguồn cung mớitrong quý. Khu Đông tiếp tục là khu vực dẫn đầu nguồn cung và lượng tiêu thụ toàn thị trường. Giá bán sơ cấp tại một số khu vực ghi nhận mức tăng khá cao, trung bình từ 10% - 15% so với thời điểm đầu năm 2020. 

Tính thanh khoản trên thị trường thứ cấp khá thấp, mặt bằng giá thứ cấp có sự sụt giảm, mức giảm dao động trung bình từ 2% - 3% so với Quý 2.

Phân khúc nhà phố và biệt thự: Nguồn cung giảm nhẹ

Trong Quý 3 có 629 căn được cung cấp ra thị trường đến từ 6 dự án, giảm 14% so với quý trước nhưng tăng gấp 6 lần so với cùng kỳ năm 2019. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 66% nguồn cung mới (khoảng 416căn), giảm 18% so với Quý 2 và tăng gần 10 lần so với cùng kỳ năm trước. 

Khu Đông tiếp tục dẫn đầu nguồn cung và lượng tiêu thụ sơ cấp toàn thị trường trong quý khi chiếm 64%nguồn cung và 64% lượng tiêu thụ. Giao dịch thứ cấp và mặt bằng giá bán thứ cấp giảm đáng kể, mức giảm dao động trung bình từ 1.5 - 2%, cục bộ một vài dự án giảm đến 4% - 5%.

Phân khúc BĐS nghỉ dưỡng - Biệt thự biển: Nguồn cung và sức cầu tăng nhẹ

Thị trường đón nhận 3 dự án mở bán, cung ứng 152căn biệt thự biển, tăng 19% so với quý trước và tăng 77% so với cùng kỳ năm 2019. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 39% nguồn cung mới (khoảng 59 căn), tăng 4.5 lần so với Quý 2 và tăng 2% so với cùng kỳ năm trước.

Sức cầu của thị trường tăng nhẹ trong quý nhưng mức tăng không đáng kể. Phân khúc nhà phố/shophouse trong khu phức hợp dần phục hồi và tiếp tục thu hút sự quan tâm của thị trường.

Phân khúc BĐS nghỉ dưỡng - Condotel: Sức cầu tiếp tục xu hướng giảm

DKRA Vietnam ghi nhận 1 dự án condotel mới mở bán, cung cấp ra thị trường 71 căn condotel, chỉ bằng 27% so với Quý 2 và bằng 3% so với cùng kỳ năm 2019. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 39% nguồn cung mới, bằng20% so với Quý 2, nhưng chỉ bằng 1% so với cùng kỳ năm trước. Sức cầu chung toàn thị trường tiếp tục xu hướng giảm từ cuối Quý 2/2019 đến nay.

DỰ BÁO THỊ TRƯỜNG CUỐI NĂM

Theo dự báo từ DKRA Vietnam, đất nền vẫn tiếp tục là kênh đầu tư được chọn lựa hàng đầu. Nguồn cung mới tiếp tục duy trì sự khan hiếm; các dự án được triển khai đa phần có quy mô nhỏ, tập trung chủ yếu ở khu vực vùng ven như Củ Chi, Bình Chánh, Hóc Môn, Quận 9,… 

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung có thể duy trì mức tương đương so với Quý 3, dao động ở mức 6,500 - 7,000 căn. Sức cầu chung toàn thị trường có thể duy trì xu hướng tăng như ở Quý 3. Khu Đông và khu Nam vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung. Căn hộ hạng A và hạng B tiếp tục dẫn dắt thị trường trong khi nguồn cung căn hộ hạng C vẫn duy trì sự khan hiếm, thậm chí là không có.

Nguồn cung mới phân khúc nhà phố/biệt thự có thể sẽ tăng so với Quý 3, dao động ở mức 800 - 1,000 căn. Khu Đông tiếp tục dẫn đầu thị trường về nguồn cung của phân khúc này. Sức cầu thị trường có thể tăng nhẹ nhưng khó có sự gia tăng đột biến trong ngắn hạn.

Với bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung mới có thể sẽ tăng, đạt mức 700 - 800 căn condotel, 600 - 800 căn biệt thự biển. Dự án đa phần tập trung ở Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu, Phú Quốc và Quảng Nam.Sức cầu chung toàn thị trường tiếp tục duy trì ở mức thấp và chưa có sự thay đổi đột biến trong ngắn hạn.Loại hình nhà phố/shophouse biển có thể hồi phục tích cực trong thời gian tới.

QUẢN LÝ CHUNG CƯ - XUNG ĐỘT VÀ GIẢI PHÁP

Khi mô hình nhà chung cư đang là xu thế tất yếu trong chiến lược phát triển nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minh, Đà Nẵng,… việc quản lý, sử dụng nhà chung cư cũng vấp phải nhiều thách thức. Thống kê tại TP.HCM, hiện nay có khoảng hơn 1,400 tòa chung cư với khoảng hơn 300,000 căn hộ(tăng gấp đôi so với năm 2009). Tỷ lệ căn hộ chiếm hơn 8.4% tổng số nhà ở trên địa bàn thành phố và tăng liên tục trong 5 năm trở lại đây. 

Song song đó, vấn đề xung đột tại các chung cư cũng có xu hướng tăng cao. Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong năm 2018 có khoảng 1/10 chung cư ở thành phố xảy ra xung đột, trong đó 34 chung cư có xung đột đến mức Sở Xây dựng TP.HCM phải xem xét, giải quyết.

Hoạt động quản lý và sử dụng nhà chung cư đang được điều chỉnh bởi hệ thống pháp luật tương đối đầy đủ, bao gồm: Luật nhà ở 2014, Thông tư 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, Thông tư 28/2016/TT-BXD và mới nhất là Thông tư 06/2019/TT-BXD của Bộ Xây dựng chỉnh sửa bổ sung Thông tư 02/2016/TT-BXD,chính thức có hiệu lực từ 01/01/2020,… Tuy nhiên, các tranh chấp, khiếu nại vẫn phát sinh và kéo dài trong quá trình quản lý, vận hành dự án do không được giải quyết triệt để.

Quan sát cho thấy, xung đột tại các chung cư tồn tại ở nhiều hình thức khác nhau, xuất phát từ mâu thuẫn giữa cư dân với cư dân; cư dân với ban quản trị (BQT)/ban quản lý (BQL); cư dân với chủ đầu tưvà chủ đầu tư với BQT/BQL,…

Nguyên nhân chủ yếu liên quan đến ý thức tuân thủ nội quy chung cư của cộng đồng cư dân; chủ đầu tư không thực hiện đúng thỏa thuận, cam kết trên hợp đồng mua bán về việc ra sổ, các tiện ích chung và riêng; BQT làm sai quy chế hoạt động đã thông qua với cư dân; chủ đầu tư và BQT trì hoãn hoặc không bàn giao, không minh bạch các khoản chi phí vận hành, kinh phí bảo trì cho các bên liên quan; BQLthiếu năng lực chuyên môn, nghiệp vụ, do đó không đảm bảo chất lượng dịch vụ như cam kết,…

Để giải quyết các xung đột trên cơ sở dung hòa lợi ích và duy trì quan hệ cân bằng giữa ba bên: cư dân - BQT/BQL - chủ đầu tư, BQL chung cư đóng vai trò rấtquan trọng. Mặc dù là đơn vị trung gian không có quyền quyết định tuyệt đối, BQL sở hữu lợi thế của đơn vị quản lý vận hành độc lập, có chuyên môn nghiệp vụ và các tổ chức vận hành bài bản,… BQL có thể tư vấn cho chủ đầu tư và BQT cách thức hoạt động đúng quy định pháp luật, đảm bảo công khai và minh bạch tài chính trong quá trình sử dụng các nguồn kinh phí với đầy đủ chứng từ thu - chi cần thiết. Từ đó, góp phần hạn chế tối đa các sai sót ảnh hưởng liên đới đến chủ đầu tư và cư dân.

Từ hiện trạng và những nguyên nhân trên, DKRA Vietnam đề xuất một số giải pháp thực tiễn như sau: 

Trước hết, cần giải quyết xung đột giữa các chủ thể liên quan trên nguyên tắc “thượng tôn pháp luật”, nhằm đảm bảo quyền lợi giữa các bên. Tùy vào mức độ nghiêm trọng của vấn đề, có thể lựa chọn một hoặc nhiều hình thức kết hợp như: thương lượng, hòa giải, phán quyết của tòa án,… 

Đồng thời, Cơ quan quản lý Nhà nước nên sớm kiện toàn luật định có liên quan, ban hành quy định rõ ràng kèm theo hướng dẫn chi tiết và chế tài đủ mạnh để yêu cầu các bên tham gia nghiêm túc thực hiện.

Về phía chủ đầu tư, cần kịp thời minh bạch thông tin và công khai tình hình tài chính, bàn giao kinh phí đúng thời hạn cam kết để hạn chế tranh chấp. Sau khi hoàn tất bàn giao kinh phí bảo trì, các bên liên quan gồm Chủ đầu tư, BQT, BQL cần báo cáo việc thu - thi - số dư và việc sử dụng số dư (nếu có). Những vấn đề liên quan đến phần diện tích sở hữu chung và riêng, chủ đầu tư phải thực hiện theo Quy chế quản lý nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD, đồng thời thể hiện rõ trong hợp đồng mua bán theo đúng quy định của pháp luật để tránh hiểu lầm.

Bên cạnh đó, BQL cần phát huy vai trò trung gian trong giải quyết xung đột giữa cư dân với cư dân và cư dân với chủ đầu tư và/hoặc BQT, giúp các bên nhìn nhận đúng quyền lợi và trách nhiệm của mình trong quá trình thực hiện các cam kết và thỏa thuận. 

Mặt khác, việc ứng dụng công nghệ vào công tác quản lý là xu thế tất yếu trong việc minh bạch, thông tin kịp thời nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, vận hành tòa nhà chung cư hiện nay. Điều này đòi hỏi BQL phải là đơn vị khách quan có đủ năng lực chuyên môn, được chọn lựa nghiêm túc từ BQT để bảo đảm quyền lợi của tất cả các bên liên quan.