Kiến nghị cho phép chủ đầu tư được lựa chọn phương án thực hiện nghĩa vụ làm nhà ở xã hội

Kiến nghị UBND TP Hồ Chí Minh gỡ vướng cho hàng trăm dự án nhà ở gần đây, nhiều chủ đầu tư dự án đã đồng loạt phản ánh những bất hợp lý liên quan đến NOXH. Chủ đầu tư Dự án Khu nhà ở Sài Gòn Thới An có diện tích 3 ha cho biết, dự án đã được UBND Thành phố chấp thuận đầu tư năm 2018 và được phép thực hiện nghĩa vụ NOXH bằng cách nộp tiền do dự án quy mô dưới 10 ha theo quy định tại khoản 2, Điều 5, Nghị định 100/2015/NĐ-CP. Đồng thời dự án cũng đã được UBND quận 12 phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 ngay trong năm 2018. Tuy vậy, hiện nay Sở Kế hoạch và Đầu tư yêu cầu chủ đầu tư thực hiện lại thủ tục “Chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư”, nhưng chính sách về NOXH của Nhà nước đã có sự thay đổi.

Trong đó khoản 4, Điều 1, Nghị định 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Điều 5, Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định “Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên tại các đô thị đặc biệt phải dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng NOXH”. Dù vậy, tại khoản 2 và khoản 3, Điều 2, Nghị định 49/2021/NĐ-CP đã quy định: “Đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị đã có quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư trước thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành thì việc thực hiện nghĩa vụ NOXH tiếp tục thực hiện theo quy định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ. Đối với các trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô dưới 10 ha, chủ đầu tư dự án đã được chấp thuận thực hiện nghĩa vụ NOXH theo hình thức nộp bằng tiền trước khi Nghị định này có hiệu lực thi hành nhưng đến thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành mà chủ đầu tư chưa nộp tiền thì chủ đầu tư thực hiện nộp tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% tại thời điểm hoàn thành đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật”.

Từ các quy định trên, chủ đầu tư đã đề nghị UBND Thành phố xem xét chấp thuận thực hiện nghĩa vụ NOXH theo hình thức nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% tại thời điểm dự án hoàn thành đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật. 

Nói về quy định bắt buộc phải làm NOXH trong các dự án thương mại, kể cả dự án cao cấp, ông Tuấn - một cán bộ từng tham gia việc soạn thảo các quy định về phát triển NOXH cho rằng, quan điểm của cơ quan quản lý Nhà nước là muốn người thu nhập thấp được hưởng môi trường sống, không gian quy hoạch hiện đại trong các dự án cao cấp. Mặt khác, để người thu nhập thấp sống trong các khu NOXH tại dự án thương mại cao cấp cũng là nhằm tạo động lực để người dân có thêm ý chí vươn lên.

Góp ý về vấn đề này với Bộ Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP Hồ Chí Minh cho rằng, trong nhiều năm qua, NOXH đang là nhu cầu cấp thiết để giải quyết chỗ ở cho đối tượng công nhân, người lao động thu nhập thấp. Do đó quan điểm của các doanh nghiệp BĐS là đồng tình và ủng hộ chủ trương phát triển NOXH. Tuy nhiên, đại diện nhiều doanh nghiệp BĐS cũng tỏ ra băn khoăn khi quy định bắt buộc dành quỹ đất 20% xây dựng NOXH trong dự án thương mại thực sự không linh hoạt và có rất nhiều bất cập.

Lý do được nhiều doanh nghiệp đưa ra là người mua NOXH trong dự án nhà ở thương mại hay các khu đô thị đều phải đóng các khoản phí quản lý, phí dịch vụ, tiện ích cao cấp. Điều này sẽ gây thêm nhiều khó khăn cho cuộc sống, sinh hoạt hằng ngày của người mua NOXH. Giá bán NOXH ở khu vực nội thành trong dự án nhà ở trung, cao cấp buộc phải ở mức cao nên việc này dẫn đến người có thu nhập thấp khó có thể mua được NOXH. Ngoài ra, hiện nay khi doanh nghiệp trình một dự án, dù là dự án thương mại hay NOXH đều phải phù hợp quy hoạch.

Theo quy định, các dự án NOXH sẽ được tăng hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần. Song trên thực tế quy hoạch tổng thể 1/2000 đã có hệ số sử dụng đất nên khi thực hiện quy hoạch 1/500 không thể tăng hệ số riêng cho phần đất làm NOXH trong dự án. Đã vậy, quy định cho tăng hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần nhưng không được tăng tầng cao và dân số trong dự án nên chủ đầu tư cũng rất khó thực hiện.

Bày tỏ sự đồng tình với Nghị định số 49/2021/NĐ-CP khi đã bãi bỏ phương thức chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại “Được nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng NOXH trên địa bàn”  được quy định tại khoản 2, Điều 5, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ trước đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Thành phố nêu kiến nghị: “Nghị định 49/2021/NĐ-CP chỉ quy định 1 phương thức chủ đầu tư phải xây dựng NOXH trong dự án nhà ở thương mại có quy mô diện tích từ 2 ha trở lên. Nhưng lại bãi bỏ phương thức chuyển giao quỹ nhà ở tương đương giá trị quỹ đất 20% trước đó đã được quy định tại khoản 2, Điều 5, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP là chưa hợp lý, thiếu tính khả thi và không phù hợp với yêu cầu của thực tiễn”.

Ông Châu phân tích, các dự án nhà ở thương mại như khu đô thị, khu nhà ở rất đa dạng về phân khúc thị trường, từ cao cấp đến bình dân; đa dạng về quy mô diện tích từ dưới 1 ha đến vài chục, hàng trăm, thậm chí hàng ngàn ha, nên cần có cơ chế phù hợp để chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ dành một phần quỹ đất để phát triển NOXH. Do vậy, có những dự án nhà ở thương mại phù hợp để xây dựng NOXH trên quỹ đất 20% của dự án. Nhưng có nhiều dự án nhà ở thương mại không phù hợp để xây dựng NOXH trên quỹ đất 20% của dự án. Do đó cần quy định “chuyển giao quỹ nhà ở tương đương giá trị quỹ đất 20%” trước đây đã được quy định tại khoản 2, Điều 5, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP để vừa sát với thực tiễn, vừa có được quỹ NOXH nhiều hơn, giá thành hợp lý hơn, phù hợp hơn với khả năng tài chính của đối tượng hưởng chính sách NOXH.

Để chứng minh cho kiến nghị trên, ông Châu lấy ví dụ, chủ đầu tư một dự án nhà ở thương mại cao cấp tại phường An Phú, TP Thủ Đức có quy mô diện tích 2 ha nên phải dành 4.000 m2 đất để xây dựng NOXH trong dự án theo quy định tại  Nghị định 49/2021/NĐ-CP. Chủ đầu tư đã mua lại quyền sử dụng đất khu đất này với giá bình quân 80 triệu đồng/m2, dẫn đến chi phí giải phóng mặt bằng cho phần diện tích đất làm NOXH trong dự án lên tới 320 tỷ đồng. Đây là khoản chi phí hợp pháp được tính vào chi phí đầu tư NOXH nên dù phần diện tích làm NOXH này được miễn tiền sử dụng đất, thì giá thành NOXH tại dự án có thể đội lên lên đến 35-40 triệu đồng/m2. Với mức giá quá cao như vậy, phần diện tích 20% đất dự án trên sẽ không thể làm NOXH. Nhưng nếu xác định giá trị phần diện tích 4.000 m2 này theo giá thị trường để hoán đổi quỹ đất khác hoặc quỹ NOXH khác có giá trị tương đương, thì Nhà nước sẽ có nhiều căn NOXH hơn ở vị trí khác và giá bán NOXH cũng phù hợp hơn.