Khó hoàn thành mục tiêu xây mới chung cư cũ chỉ với một phương án tái định cư
Trong khi hàng ngàn hộ dân vẫn nơm nớp sống trong các chung cư cũ, chung cư đã xuống cấp nghiêm trọng do không thể tự tìm được chủ đầu tư hoặc tự đứng ra xây dựng mà đều phải trông chờ vào chính quyền địa phương đứng ra cầm chịch. Với cách làm như vậy, thành phố khó có thể đạt được mục tiêu trên khi năm 2017 đã sắp hết.
Theo phương án của Sở Xây dựng thành phố, đối với những chung cư mà các hộ dân không thể tự tìm kiếm được chủ đầu tư để cải tạo, xây dựng lại, nhất là đối với các chung cư đã xếp loại hỏng nặng hoặc nguy hiểm, chính quyền sẽ đứng ra tổ chức tạm cư, lựa chọn chủ đầu tư để xây mới. Sau đó sẽ bàn giao quỹ nhà để tái định cư tại chỗ cho các chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng hợp lệ căn hộ chung cư đó mà không cần phải tiến hành phương thức bồi thường.
Phản biện lại cách làm này, Hiệp hội BĐS thành phố cho rằng, đề xuất trên chỉ mới áp dụng duy nhất một phương thức tái định cư tại chỗ, chưa bao gồm phương thức tái định cư tại địa điểm khác hoặc đáp ứng cho những hộ dân yêu cầu được bồi thường bằng tiền mặt để tự lo tái định cư theo quy định của Luật Nhà ở. Do đó nếu thành phố đồng thuận với phương thức này cũng đồng nghĩa đã hạn chế quyền lựa chọn phương thức tái định cư của các hộ dân trong chung cư.
Như vậy, dù đây có là phương thức tốt nhất, thì chính quyền thành phố cũng không thể cho áp dụng, mà cần phải bổ sung thêm phương thức tái định cư ở địa điểm khác hoặc cho phép người dân được nhận bồi thường bằng tiền mặt để tự lo tái định cư. Kèm theo các phương án trên là yêu cầu phải thực hiện chu đáo, thỏa đáng việc tạm cư trong thời gian người dân chờ trở về tái định cư tại chỗ. Bởi bố trí tái định cư và sở hữu căn hộ chung cư sau khi tái định cư là hai việc khác nhau.
Quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu, chủ sử dụng hợp pháp nhà chung cư phải được bảo toàn trước, trong và sau khi di dời, tạm cư và tái định cư. Các chủ sở hữu hợp pháp căn hộ cũ sẽ được cấp chủ quyền căn hộ mới. Những căn hộ thuộc sở hữu Nhà nước sẽ được giải quyết bán theo quy định về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước. Các hộ gia đình khó khăn về nhà ở sẽ được giải quyết bằng chính sách nhà ở xã hội.
Để tạo được sự đồng thuận của người dân trong các chung cư cũ, đại diện một DN đầu tư dự án căn hộ cho rằng, thành phố cần khuyến khích các chủ đầu tư hoán đổi căn hộ mới lớn hơn căn hộ cũ, ít nhất căn hộ mới cũng phải có diện tích bằng 1,1 lần diện tích căn hộ cũ mà không phải trả thêm bất kỳ chi phí nào. Đồng thời đảm bảo chủ sở hữu căn hộ góc cũng được tái bố trí nhận lại căn hộ góc.
Chủ sở hữu căn hộ tầng trệt hoặc đang kinh doanh cần được hoán đổi căn hộ mới với hệ số hoán đổi cao hơn hoặc sẽ được mua, được thuê cửa hàng kinh doanh, thương mại, dịch vụ ở tầng trệt hay khối đế. Về quyền định đoạt, chủ sở hữu chung cư được quyền chuyển nhượng căn hộ mới, căn hộ hình thành trong tương lai hoặc suất tái định cư; chủ hộ ghép trong chung cư cũng được quyền chuyển nhượng suất tái định cư theo nhu cầu.
Trường hợp căn hộ cũ có từ 2 hộ khẩu trở lên được giải quyết tái định cư tại chỗ theo nguyên tắc là bố trí tái định cư theo hướng bảo toàn giá trị pháp lý của căn hộ cũ. Đối với hộ gia đình đông người, có khó khăn về chỗ ở sẽ được giải quyết bố trí tái định cư thêm một, hoặc hơn một căn hộ khi tại căn hộ cũ có trên 2 hộ khẩu. Giá bán căn hộ cho trường hợp này là giá bảo toàn vốn được kiểm toán đầu tư xây dựng cộng 10% lợi nhuận cho nhà đầu tư. Người mua sẽ được vay từ nguồn vốn ưu đãi của thành phố.
Ông Chín Hòa, một người dân ở chung cư Nguyễn Thiện Thuật góp ý, khi bố trí tái định cư cũng nên theo thứ tự ưu tiên, trước hết là với những người đã có quyền sở hữu nhà ở tại chung cư cũ. Làm sao để họ phải được bố trí căn hộ mới tại chung cư tái định cư, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và không phải nộp lệ phí trước bạ khi cấp giấy chúng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Hiện tại, trên địa bàn cũng có nhiều chung cư cũ nằm sâu trong hẻm, không đảm bảo diện tích, điều kiện về giao thông hoặc quy hoạch nên không thể xây dựng lại tại vị trí cũ. Với những trường hợp này, người dân phải tái định cư tại nơi khác, việc xây dựng lại chung cư cũ sẽ kết hợp với chỉnh trang đô thị và do các quận, huyện sẽ xem xét từng dự án cụ thể theo hướng đặt nặng lợi ích của các hộ dân.