Hiểm họa rình rập ở đô thị Đà Lạt: Quy hoạch còn nhiều bất cập (bài 2)

Một sự “biến tướng” rõ ràng nhất trong quy hoạch là khu Công viên văn hóa đô thị, thuộc phường 2, ngay tại trung tâm TP Đà Lạt. Khu vực này có tổng diện tích lên gần 20ha, sát với hồ Xuân Hương. Khi thu hồi đất của người dân, lý do được cơ quan chức năng đưa ra là xây dựng công viên văn hóa đô thị, tức là hướng tới phục vụ lợi ích công cộng, đền bù, bồi thường theo giá Nhà nước. Tuy nhiên, tới nay, khu vực này đã tràn ngập các căn biệt thự sang trọng, phần đất thực tế dành cho công viên lại rất hạn chế. Thực tế đây là dự án bất động sản. Không mấy ai nhận ra ở đây có “công viên” mà chỉ toàn thấy “đô thị” với các căn biệt thự trị giá hàng chục tỷ đồng.

Các phường 7, 8, 11, 12… có địa hình cao, là nơi hình thành các con suối, mương thoát nước đổ về khu trung tâm TP Đà Lạt phần lớn đang được quy hoạch đất nông nghiệp. Tại các phường này, người dân đã làm kín nhà kính để phục vụ sản xuất. Do mặt đất không còn chỗ hở để ngấm thoát nước, mỗi khi có mưa dù lớn hay nhỏ, toàn bộ nước đều chảy dồn ra mương, suối, đổ về các vùng trũng thấp. Điều này khiến TP Đà Lạt thường xuyên xảy ra những trận ngập lụt cục bộ, chớp nhoáng, gây thiệt hại về tài sản của người dân mỗi khi có mưa lớn hoặc kéo dài.

Chỉ tính trong quý I/2022, trước thời điểm bất động sản rơi vào tình trạng “đóng băng”, tổng số giao dịch đất đai trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng đặt 12.467 giao dịch. Điều này cho thấy, nhu cầu kinh doanh, xây dựng trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng, đặc biệt là ở TP Đà Lạt rất lớn, đem tới cho thành phố này một bộ mặt đô thị ngày càng hiện đại nhưng sự phát triển quá nóng của Đà Lạt cũng đã phát sinh ra nhiều hệ lụy. “Các nhà đầu tư ở khắp nơi đổ về thành phố trên cao nguyên này vung tiền, kinh doanh bất động sản. Những vùng trũng thấp, lưng chừng các quả đồi, nơi có độ dốc mạnh, gần như thẳng đứng, bị bỏ hoang suốt hàng chục năm qua nay giá cũng tăng vọt!..”, anh Đặng Văn Minh, giám đốc một doanh nghiệp bất động sản ở Đà Lạt cho biết.

Muốn tạo mặt bằng xây dựng đường sá và các công trình trên đất ở nơi có độ dốc mạnh buộc chủ đầu tư phải xây dựng bờ taluy cao bao quanh, đồng thời tiến hành san gạt. Từ năm 2010 về trước, rất ít người nhận chuyển nhượng và đầu tư kinh doanh trên các vị trí đất này. Thế nhưng, khi những khu vực bằng phẳng hơn đã được xây dựng kín buộc người ta phải tìm tới nơi lâu nay ít ai chú ý, đó là các khu vực có sự chênh lệch mạnh về địa hình. Đặc biệt, trào lưu chơi view rừng thông của giới kinh doanh bất động sản và hoạt động đầu tư du lịch đã khiến mọi “định kiến” trước đây về những thửa đất cheo leo trên lưng chừng các quả đồi được loại bỏ. Thậm chí, những khu vực có địa hình kiểu này bổng trở nên “hot”, dù chi phí đầu tư xây dựng, tạo mặt bằng rất lớn, thường cao hơn nhiều so với số tiền đã bỏ ra nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Ông Đỗ Văn Chinh (ngụ tại TP Hồ Chí Minh) cho biết, năm 2015, ông mua một thửa đất xây dựng ở phường 10, TP Đà Lạt với giá 3 tỷ đồng, chỉ là bãi đất trống, cây cỏ um tùm, tọa lạc nơi có địa hình rất dốc, xe cộ bình thường không thể lên tới được. Để có mặt bằng, đường sá đi lại thuận tiện, ông Chinh đã phải xin giấy phép xây dựng bờ taluy kiên cố bao quanh lô đất, giá trị đầu tư thêm lên tới gần 4 tỷ đồng.

Phần lớn các công trình ở TP Đà Lạt đều được xây dựng ở nơi có địa hình dốc. Khi người Pháp kiến thiết xây dựng Đà Lạt thành đô thị nghỉ dưỡng vào những năm đầu của thế kỷ XX, các trục đường đã được thiết kế ở trên đỉnh, lưng chừng và dưới những chân đồi. Sau đó, để có mặt bằng xây dựng nhà cửa, chủ sử dụng đất buộc phải xây dựng bờ taluy để giữ đất, hạn chế sạt lở gây ảnh hưởng tới kết cấu các công trình. Khả năng mở rộng diện tích đất ở đô thị của TP Đà Lạt ra những vùng xung quanh rất hạn chế. Để tận dụng tối đa những thửa đất xây dựng trong nội ô, các chủ sử dụng đất buộc phải xin phép làm bờ taluy, san gạt đất để tạo mặt bằng, xây dựng nhà cửa ngay chính ở những nơi có địa hình chênh lệch lớn. Do đó, Đà Lạt xuất hiện ngày càng nhiều bờ taluy cao ở nơi có độ dốc mạnh, trở thành nguồn nguy hiểm rình rập, đe dọa, không đảm bảo an toàn.

Trong 6 tháng đầu năm 2023, UBND TP Đà Lạt đã ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính hàng chục trường hợp xây dựng các công trình không phép, trái phép, đình chỉ, buộc khôi phục lại hiện trạng ban đầu. Việc cấp phép giấy phép xây dựng bờ taluy được UBND TP Đà Lạt giao Phòng Quản lý đô thị phối hợp với UBND các phường, xã, tiến hành khảo sát, thẩm định, nếu đủ điều kiện mới cấp phép dựa trên bản vẽ thiết kế phù hợp của chủ đầu tư.

Theo Hội Kiến trúc sư tỉnh Lâm Đồng, tới nay vẫn chưa có quy định riêng về cấp phép xây dựng, quy mô, mật độ xây dựng tại những nơi có địa hình chênh lệnh mạnh, nền đất yếu, dễ xảy ra trượt lở này. Việc cấp phép xây dựng các công trình vẫn được “đánh đồng” giữa những khu vực bằng phẳng và nơi có địa hình dốc mạnh. Đây là bất cập cần phải được xem xét, đánh giá và đưa ra quy định về cấp phép xây dựng cho phù hợp với điều kiện thực tế dựa trên địa hình.