Thuốc nào “đặc trị” tranh chấp chung cư?

Muôn kiểu tranh chấp

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hiện cả nước có trên 3.000 tòa nhà, cụm tòa nhà chung cư, trong đó tập trung chủ yếu tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Tại Hà Nội, trong số 845 tòa nhà, cụm tòa nhà chung cư thương mại trên địa bàn thành phố thì có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện, tiềm ẩn phức tạp.

Điển hình như tại quận Thanh Xuân hiện có một số tòa chung cư vướng mắc, tranh chấp giữa Ban quản trị và chủ đầu tư như: Cư dân chung cư King Palace (số 108 Nguyễn Trãi, phường Thượng Đình) đã nhiều lần căng bằng rôn yêu cầu chủ đầu tư bàn giao sổ đỏ; cư dân chung cư Sông Đà - Việt Đức (ngõ 164 Khuất Duy Tiến - Nhân Chính) đấu tranh đòi quyền lợi do chủ đầu tư đã cải tạo, sử dụng sai mục đích tại tầng kỹ thuật, ảnh hưởng đến việc cấp giấy chứng nhận cho căn hộ của người dân; cùng với đó còn có hàng loạt tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư về việc chây ì bàn giao quỹ bảo trì, chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư bầu Ban Quản trị, không xác định rõ diện tích chung riêng…

Thế nhưng, lại có những tranh chấp phát sinh mà nguyên nhân lại chưa có tiền lệ như trường hợp tại chung cư Artemis (số 3, Lê Trọng Tấn, quận Thanh Xuân). Cư dân về ở từ năm 2017, và sau khi hội nghị nhà chung cư bầu Ban Quản trị bất thành năm 2018, từ đó đến nay những tranh chấp liên quan đến sổ hồng, giá tiền gửi xe… giữa cư dân và chủ đầu tư đã có lúc trở thành “điểm nóng” liên quan đến tranh chấp chung cư tại Hà Nội. Những tưởng ngày 25/10 vừa qua, sau hội nghị nhà chung cư của khu nhà này do UBND phường Khương Mai chủ trì bầu ra được Ban Quản trị thì những mâu thuẫn từ nay sẽ được hóa giải. Thế nhưng, một lần nữa mâu thuẫn mới lại nổ ra.

Là một trong những cư dân đầu tiên dọn về ở tại chung cư Artemis, ông Nguyễn Đình Minh (căn hộ 904) bức xúc cho biết, mặc dù bầu Ban Quản trị đại điện cho người dân để quản lý khu nhà và bảo vệ quyền lợi cho người dân thế nhưng 365 hộ dân đang sinh sống tại tòa nhà này chỉ được bầu có 1 người tham gia vào Ban Quản trị.

“Hội nghị bầu Ban Quản trị gồm 5 người đại diện cho người dân quản lý tòa nhà thế nhưng chỉ có 1 cư dân, còn lại 4 người trong Ban Quản trị đại diện cho phía chủ đầu tư lại không sinh sống tại tòa nhà này. Họ không sinh sống ở đây, không đại diện cho chúng tôi thì bảo vệ quyền lợi cho chúng tôi thế nào? Hội nghị nhà chung cư mà quy chế, nội quy, nhân sự lại không được bàn bạc và thông qua với cư dân. Tại hội nghị, hầu hết cư dân bỏ về, không tham gia bỏ phiếu mà vẫn được thông qua khiến cư dân chúng tôi rất bức xúc và đang phản đối quyết định phê chuẩn thành lập Ban Quản trị này”, ông Minh bức xúc cho hay.

Theo phản ánh của cư dân, tại hội nghị nhà chung cư lần đầu tòa chung cư Artemis ngày 25/10, có đến hơn 90% cư dân tham gia phản đối ra về, chỉ còn có 4 người ở lại tham gia bỏ phiếu. “Đa số người dân bỏ về, không tham gia bỏ phiếu bầu Ban Quan trị, một hội nghị nhà chung cư bất thường như thế mà không hiểu sao UBND phường Khương Mai vẫn ra quyết định công nhận Ban Quản trị tòa nhà gia đoạn 2024 - 2027 được. Cư dân chúng tôi rất bức xúc và không công nhận kết quả này. UBND phường Khương Mai phải có trách nhiệm, hủy bỏ kết quả bầu sai và làm lại cho đúng quy định”, bà Phùng Thị Thúy Hạnh (căn hộ 1220), cư dân tòa nhà nói.

Theo lý giải thì người dân phản đối ra về là do việc bỏ phiếu bầu cử dựa trên diện tích căn hộ là bất hợp lý. Do chủ đầu tư sở hữu cả 8 tầng khối đế kinh doanh thương mại, nên số phiếu bầu cũng lớn. Tuy vậy, việc phân định diện tích sở hữu của cư dân hay của chủ đầu tư lớn hơn vẫn chưa rõ ràng. Liên quan đến thông tin bà Phùng Thúy Hạnh đưa ra về việc đa số cư dân tham gia hội nghị bỏ về,chỉ còn 4 người ở lại tham gia bỏ phiếu, UBND phường Khương Mai cũng đã xác nhận trong thông tin tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu tòa chung cư Artemis, nhiều cư dân không đồng tình, ra về và không thực hiện quyền bầu cử của mình.

Sự việc tại chung cư Artemis cho thấy, tình trạng xung đột, tranh chấp xảy ra tại các nhà chung cư hiện vẫn diễn biến dai dẳng và phức tạp. Thực tế, trong nhiều tranh chấp chung cư diễn ra gần đây, chưa có vụ việc nào được giải quyết dựa trên các thỏa thuận giữa các bên. Nhiều vụ việc làm tốn khá nhiều giấy mực báo chí, trong khi chính quyền địa phương mất nhiều thời gian, công sức hòa giải, nhưng căng thẳng vẫn kéo dài…

Quy định chưa theo kịp mâu thuẫn phát sinh

Theo Luật sư Bùi Quang Hưng (Văn phòng luật sư BQH và Công sự, Đoàn luật sư TP Hà Nội) thì mặc dù hiện nay quản lý vận hành nhà chung cư đã được điều chỉnh bởi pháp luật như trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, dù đã có quy định nhưng các tranh chấp vẫn ngày càng gia tăng là một vấn đề cần thiết phải xem xét.

“Như trường hợp của tòa nhà Artemis, có đến 365 hộ dân mà phiếu bầu Ban Quản trị dựa trên diện tích vẫn ít hơn chủ đầu tư là một ví dụ cho thấy các quy định của pháp luật chưa lường đến tình huống này dẫn đến tranh chấp vẫn diễn ra. Tôi cho rằng, đây chính là một trong những “khoảng trống” trong các quy định của pháp luật. Tuy nhiên ở đây cũng còn phải xem xét đến việc phần diện tích mà chủ đầu tư sở hữu có đóng quỹ bảo trì đầy đủ như cư dân hay không để xem xét tư cách phiếu bầu từ phía chủ đầu tư”, Luật sư Bùi Quang Hưng nói.

Theo Luật sư Bùi Quang Hưng, những quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư hiện nay mới chỉ đáp ứng được nhu cầu khắc phục giải quyết các vướng mắc chủ yếu trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư. Mối quan hệ trong lĩnh vực sử dụng, quản lý nhà chung cư vẫn rất phức tạp. Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật vẫn chưa hoàn thiện kịp thời so với sự phát triển của các mối quan hệ xã hội tại các tòa nhà, cụm tòa nhà chung cư. Từ đó dẫn đến việc các cơ quan quản lý cũng không thể can thiệp mạnh mẽ.

Luật sư Trần Quang Khải (Đoàn luật sư TP Hà Nội) cũng cho rằng, tranh chấp quyền lợi giữa chủ đầu tư với cư dân tại các chung cư là một trong những vấn đề đáng quan ngại. Trong đó, bên cạnh những vấn đề lỏng lẻo về tính pháp lý khi xây dựng, soạn thảo hợp đồng mua bán thì vấn đề quan trọng nhất chính là việc chậm trễ thành lập Ban Quản trị chung cư.

Theo Thông tư 05/2024/TT-BXD của Bộ Xây dựng hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2024 thì Hội nghị của tòa nhà chung cư lần đầu phải được tổ chức trong thời hạn 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư đó được bàn giao đưa vào sử dụng và có tối thiểu 50% số căn hộ đã được bàn giao cho người mua, thuê mua. Cùng với đó, hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu Ban Quản trị toà nhà phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự. Các thành viên Ban quản trị được bầu tại hội nghị nhà chung cư lần đầu phải đang sinh sống trong nhà chung cư.

“Quy định là vậy, song đến nay hầu như các chủ đầu tư vi phạm rất ít bị xử lý. Khi cơ quan chức năng vào cuộc thì họ lại đưa ra hàng loạt lý do để biện minh. Do đó, với tình hình tranh chấp chung cư hiện nay, chính quyền địa phương không thể đứng ngoài cuộc. Cùng với đó, các quy định liên quan trong luật cần được bổ sung đầy đủ, cụ thể hơn về tư cách pháp nhân, tiêu chí hoạt động của ban quản trị; hình thức, cách thức tổ chức hội nghị nhà chung cư; chặt chẽ hơn về điều kiện của đơn vị quản lý, vận hành… Bên cạnh việc hoàn thiện cơ chế, chế tài, cần gắn trách nhiệm của cấp ủy, chính quyền địa phương cũng như đơn vị, cá nhân liên quan là chủ đầu tư, ban quản lý, ban quản trị trong việc giải quyết triệt để những xung đột ở chung cư”, Luật sư Trần Quang Khải phân tích.