Sóng ảo từ những phiên đấu giá đất

Vụ đấu giá đất tại Thanh Oai là một ví dụ điển hình, giúp chúng ta nhận ra những chiêu trò và từ đó đề xuất các biện pháp mạnh mẽ để ngăn chặn tình trạng này.

Phiên đấu giá lịch sử

Giữa lúc thị trường đất nền đang trầm lắng, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang điêu đứng vì không bán được hàng, thì cuộc đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai ngày 10/8/2024 vừa qua khiến nhiều người bất ngờ khi giá đất được đẩy lên cao gấp 5-6 lần giá khởi điểm. Và đây cũng là phiên đấu giá kỷ lục khi lượng người tham gia và số hồ sơ đăng ký cao nhất từ trước tới nay khiến dư luận đang đặt câu hỏi về sự bất thường của cuộc đấu giá này.

Bất chấp nắng nóng, gần 1.600 người vẫn xếp hàng dài để đợi làm thủ tục đấu giá. Lượng hồ sơ tham gia đấu giá 68 thửa đất cũng lên tới gần 7.000 hồ sơ, nhưng đủ điều kiện là 4.200 hồ sơ. Một con số kỷ lục cả về số khách hàng và số hồ sơ cho một cuộc đấu giá đất không chỉ ở Thanh Oai mà còn ở các quận, huyện khác của Thủ đô.

Đáng chú ý, kết thúc phiên đấu giá, lô góc có giá trúng cao nhất là gần 100,5 triệu đồng/m², gấp 8 lần so với giá khởi điểm. Các lô thường có giá trúng 63-80 triệu đồng/m², gấp 5 đến 6,4 lần so với giá khởi điểm. Ngay sau phiên đấu giá, nhiều nhà đầu tư trúng đấu giá đã lập tức rao bán chênh từ 300 đến 500 triệu đồng/lô. Ví dụ, lô đất LK01-4 có diện tích 85m², giá trúng 7,2 tỷ đồng (84,7 triệu đồng/m²) được chào bán chênh 500 triệu đồng. Tương tự, lô đất LK02-8 có diện tích 85m², giá trúng 7,03 tỷ đồng (83 triệu đồng/m²) cũng được chào bán chênh 500 triệu đồng.

Tuy nhiên vài ngày sau phiên đấu giá, một số người đã hạ giá bán chênh xuống còn quanh mức 100 - 200 triệu đồng/lô, thậm chí bán lỗ so với giá trúng. Đơn cử, lô đất LK04-2 có diện tích gần 61m² với giá trúng hơn 4,24 tỷ đồng (gần 70 triệu đồng/m²) nhưng được chào bán với giá 4,1 tỷ đồng, tức lỗ 140 triệu đồng so với giá trúng.

Anh N.C.D, một người dân sống tại Thanh Thần cho biết, bản thân anh cũng không thể tưởng tượng được giá đất ở đây lại được đẩy lên cao như thế. “Nếu nói về cơ sở hạ tầng, tiện ích, rồi kinh tế thì Thanh Cao cũng không có gì nổi bật. Làng nghề không có, khu công nghiệp cũng không, không hiểu sao đất lại “hot” như thế. Mức này cao ngang với giá đất nền ở khu đô thị Thanh Hà, các lô đẹp thuộc trục QL21B qua thị trấn Kim Bài hay một số địa bàn sầm uất như Mỹ Hưng, Cự Khê”, anh C.D cho hay.

Lý giải về việc giá trúng đẩy lên cao, anh C.D cho rằng, do giá khởi điểm và tiền cọc rất thấp tối thiểu chỉ 5% giá trị khởi điểm mảnh đất. Do đó, nhiều nhà đầu tư đấu giá theo tâm thế “được ăn cả, ngã về không”. Nếu trong trường hợp có thể sang tay nhanh chênh từ 100 đến 200 triệu đồng thì họ sẽ bán ngay. Còn nếu không bán được sẽ chấp nhận bỏ cọc với số tiền ít.

Chia sẻ với báo chí về phiên đấu giá đất gây “sốt” thị trường bất động sản trên, đại diện lãnh đạo UBND huyện Thanh Oai cho hay những lô đất trúng đấu giá ở mức cao đều nằm ngoài mặt đường, trong đó có lô đất trúng đấu giá hơn 100 triệu đồng/m². Những lô đất thấp nhất cũng hơn 50 triệu đồng/m². Việc đấu giá không có gì bất thường, quy trình tổ chức đấu giá và buổi đấu giá diễn ra an toàn tuyệt đối.

Tuy nhiên, trên các diễn đàn mạng xã hội những ngày qua bàn tán rất sôi nổi về câu chuyện đấu giá đất ở Thanh Oai, đa số người dân cho rằng, mục đích ở đây là nhóm lợi ích, các  đầu nậu đất Thanh Oai hay còn gọi là “cò” đất tham gia thổi giá để “lùa gà”. Có thể họ chỉ mua giá cao một vài lô để nâng giá đất xung quanh, và để bán chính những lô giá thấp sau đó bỏ cọc. Quả thật sau phiên đấu giá kỉ lục ở Thanh Oai, trên các hội nhóm mua bán bất động sản, giá đất quanh khu đấu giá cũng nhảy múa. Các môi giới liên tục chào mời “nếu không mua bây giờ thì không còn cơ hội khi đất đấu giá đã tăng cao, các khu xung quanh vẫn còn khá rẻ so với đất đấu giá”.

Còn nhớ năm 2021, khu đất đấu giá Cao Mật Hạ cũng nằm trên địa bàn xã Thanh Cao, Thanh Oai được đấu giá, giá trúng chỉ từ 25-35 triệu đồng 1m². Tuy nhiên đến nay, mới có duy nhất một hộ xây nhà để ở, cho thấy đất ở đây đang bị đầu cơ.

Nhiều người còn ví von giống như vụ đấu giá đất ở Thủ Thiêm, khi đó giá đất lên tới 2,4 tỷ đồng/m². Cộng đồng mạng đa phần không tin vào giá trị thật của các lô đất vùng nông thôn ngoại thành mà lại có giá trên trời như vậy, họ cho rằng đó là chiêu “lùa gà”, thổi giá, giá ảo…

Cẩn trọng với cơn sốt ảo

Trên thực tế, giá rao bán đất nền tại xã Thanh Cao (Thanh Oai, Hà Nội) đã có xu hướng đi lên trong những năm qua. Theo công cụ lịch sử giá của nền tảng công nghệ Batdongsan.com.vn, giá rao bán đất trung bình ở địa phương này tăng khoảng 80% trong vòng 4 năm qua - từ mức phổ biến là 15 triệu đồng/m² năm 2020 lên mức 27 triệu đồng/m² năm 2024.

Như vậy, so với mặt bằng giá rao bán phổ biến là 27 triệu đồng/m² trong quý 2 vừa qua, mức giá trúng đấu giá từ 63 - 100 triệu đồng/m² cho những lô đất tại xã Thanh Cao trong phiên đấu giá ngày 10/8/2024 cao hơn gấp 2,3 đến 3,7 lần.

Theo đó, mức giá rao bán đất phổ biến ở khu vực này dao động từ 20 đến 30 triệu đồng/m². Mức giá trúng trong phiên đấu giá vừa qua lên tới 100 triệu đồng/m² được giới đầu tư đánh giá là cao bất thường so với giá thị trường đang chào bán. Do đó, việc nhà đầu tư trúng đấu giá muốn sang tay nhanh sẽ rất khó.

Quay trở lại câu chuyện thị trường đất nền, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn dự báo rằng từ quý 2/2025 trở đi, đất nền mới bắt đầu vào xu hướng chính của phục hồi. Còn các đợt “sóng” hiện nay chỉ mang tính chất cục bộ tại một số khu vực.

Ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng có 3 yếu tố chính tác động lớn đến thị trường đất nền, bao gồm kinh tế của khu vực (thậm chí vĩ mô hơn là kinh tế đất nước), quy hoạch hạ tầng và dân số cùng sự kết nối với các địa phương khác.

Cũng theo vị chuyên gia này, sau giai đoạn thị trường khó khăn, tâm lý chung của người mua và nhà đầu tư bất động sản sẽ thận trọng hơn so với thời điểm trước đó. Chính vì vậy, ông khuyến nghị người mua và nhà đầu tư nên nghiên cứu thị trường kỹ lưỡng và tìm hiểu biến động giá thông qua những nguồn thông tin khách quan trước khi quyết định xuống tiền với bất cứ sản phẩm nào.

Một nhà đầu tư đất phân tích kịch bản phía sau phiên đấu giá đất ở Thanh Oai và đăng đàn trên các hội nhóm: “Mấy lô 90-100tr là mồi nhử gà thôi. Phải có những lô đó thì mới bán chênh đc những lô 50tr chứ. Những lô giá cao, ngay từ đầu cò đã xác định đấu để bỏ cọc, vì tiền cọc quá ít. Đấu lên 90-100tr rồi rao bán những lô 50tr + chênh 300-400tr, bài này xưa như trái đất. Gà lao vào bị các anh cò vặt sạch lông.

Đất vùng ven, mua 5-7 tỷ, xây thêm cái nhà 1-2 tỷ, không ở đem cho thuê 5tr/ tháng còn không có người thuê, thì hỏi giá trị thật nằm ở đâu? Ít ra khi định giá bất động sản, ít nhất giá trị cho thuê lấy dòng tiền phải đc 50-60% so với lãi gửi tiết kiệm thì đó mới là giá trị thật. Chừng nào bỏ tiền ra mua đất 5 tỷ mà cho thuê được 15tr/ tháng thì đó chính là giá trị thật của miếng đất. Chứ mua nhà đất 10 tỷ cho thuê không nổi 5tr thì tài sản đó thực tế chỉ đáng giá 2 tỷ”.

Câu chuyện đẩy giá đất lên cao rồi bỏ cọc không phải mới. Bài học nhãn tiền về vụ bỏ cọc lô đất trúng đấu giá 24.500 tỷ đồng ở Thủ Thiêm của Tập đoàn Tân Hoàng Minh vẫn còn đó: “hét giá” thật cao và chốt giá “vô tội vạ” nhằm đẩy giá đất trong khu vực để bán thu lời từ những khu đất đã mua. Không riêng Thanh Oai, các phiên đấu giá gần đây tại các huyện vùng ven Hà Nội thu hút nhiều nhà đầu tư. Từ khoảng tháng 4 năm nay, các địa phương như Quốc Oai, Đông Anh, Mê Linh, Ba Vì, Chương Mỹ… liên tục tổ chức thành công các phiên đấu giá, không ít lô đất được bán thành công với giá cao gấp rưỡi, gấp đôi giá khởi điểm, lên đến 70-80 triệu đồng/m².

Luật sư Đặng Văn Cường (Văn phòng Luật sư Chính Pháp) cho rằng trả giá cao trong các phiên đấu giá để “thổi” giá bất động sản hoạt động diễn ra khá nhiều trong thời gian vừa qua. Không ít trường hợp những người tham gia đấu giá (thường là nhóm các nhà đầu cơ) trả giá cao để tạo ra mặt bằng giá mới rồi sau đó “lướt cọc” hoặc “bỏ cọc”, thoát hàng ra để chốt lời.

Theo luật sư Đặng Văn Cường, trước khi thổi giá một dự án nào đó thì nhóm đầu cơ này thường đã tích lũy một lượng bất động sản nhất định, họ muốn đẩy giá cao để bán các bất động sản của họ kiếm lời, sẵn sàng chấp nhận mất tiền cọc từ việc đẩy giá để đạt được mục đích bán giá cao đối với bất động sản họ đang nắm giữ. Bản chất là thao túng thị trường bất động sản ở phạm vi hẹp.

Cũng theo luật sư Đặng Văn Cường, theo quy định pháp luật trước đây, tiền đặt cọc không quá 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản thì tiền đặt trước do tổ chức hành nghề đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá.

Đối với đấu giá quyền sử dụng đất, tiền đặt trước tối thiểu là 10% và tối đa là 20% giá khởi điểm. Quy định mới nhằm hạn chế việc trả giá cao rồi bỏ cọc. Tuy nhiên số tiền đặt cọc lại tính trên giá khởi điểm với cách tính thấp. Bởi vậy đối tượng đầu cơ đẩy giá cao lên thì sẵn sàng bỏ cọc, sau khi thu được khoản lợi bất chính từ “thổi” giá.

Câu chuyện bỏ cọc hay không ở Thanh Oai đến sau ngày 10/9 sẽ có kết quả. Khách hàng sẽ có một tháng để hoàn thành đóng 100% số tiền trúng đấu giá. Nhưng nhiều nhà đầu tư cho rằng, sẽ có tình trạng một loạt bỏ cọc, khi cuộc đấu giá vừa qua chỉ có hai khách hàng trên địa bàn huyện Thanh Oai trúng đấu giá. 66/68 thửa đất còn lại đều do người bên ngoài mua với giá cao.