Công ty Cổ phần Quốc Cường Gia Lai liên quan nhiều vụ thâu tóm đất công

Để hiểu rõ vì sao trong quá trình kinh doanh BĐS tại TP Hồ Chí Minh, bà Loan cứ liên tiếp nhắm đến đất công thì cần bắt đầu từ Dự án khu dân cư (KDC) Bắc Phước Kiển với diện tích lên đến 91 ha ở huyện Nhà Bè. Năm 2015, UBND TP Hồ Chí Minh đã công nhận cho QCGL là chủ đầu tư dự án và lập tức được Sở Xây dựng đề nghị UBND thành phố cho làm chủ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật của dự án. Trong khi đó, dự án mới chỉ giải tỏa, cấp sổ hồng được 65ha, nhưng bà Loan và QCGL vẫn được ưu ái phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 với hàng nghìn căn nhà, gồm biệt thự, nhà phố, chung cư và nhà ở xã hội.

Có quy hoạch chi tiết trong tay, QCGL đã không thực hiện đầu tư dự án mà đem chuyển lại cho đối tác ngay trong năm 2017. Cụ thể, QCGL chuyển nhượng dự án này cho Công ty Sunny Island (một công ty con của Tập đoàn Vạn Thịnh Phát) thông qua hợp đồng hứa mua, hứa bán với tổng giá trị toàn bộ dự án lên đến 14.800 tỷ đồng. Trong đó chỉ riêng với phần diện tích 65ha đã giải tỏa, được phê duyệt quy hoạch chi tiết và cấp sổ hồng đã có giá trị gần 11.000 tỷ đồng. Công ty Sunny Island đã thanh toán ngay 2.882 tỷ đồng cho QCGL. Việc này chứng tỏ giá trị giao dịch khu đất trên là thật chứ không phải giá “ảo”.

Thời điểm đất làm dự án ở huyện Nhà Bè đã có giá trị quá cao như vậy, nên khu đất làm Dự án KDC Phước Kiển ở huyện Nhà Bè với diện tích gần 51 ha là mục tiêu được bà Loan với cái mác doanh nghiệp BĐS lớn là QCGL nhắm tới. Đây là dự án được UBND TP Hồ Chí Minh giao cho Công ty TNHH MTV ĐTXD Tân Thuận, doanh nghiệp 100% vốn nhà nước.

Để thâu tóm dự án này, tháng 8/2016 QCGL đã có văn bản đề nghị hợp tác đầu tư với tỉ lệ 75/25 hoặc được chuyển nhượng toàn bộ dự án. Thời điểm đó, Công ty Tân Thuận đã bồi thường, giải phóng mặt bằng được 32 ha, trong đó đã có 28 ha được cấp sổ hồng. Đất dự án sát bên của QCGL đã có giá cao ngất ngưởng như vậy, nhưng khi Công ty Tân Thuận thuê thẩm định giá và ngày 17/4/2017 Công ty TNHH kiểm toán và dịch vụ tin học TP Hồ Chí Minh đưa ra chứng thư thẩm định chỉ xác định khu đất hơn 32 ha của Dự án KDC Phước Kiển có mức giá bình quân là 1,05 triệu đồng/m2.

Sau nhiều lần đề xuất, Công ty Tân Thuận đã được cơ quan chủ quản vốn nhà nước cho phép chuyển nhượng khu đất trên với giá 1,29 triệu đồng/m2. Ngày 5/6/2017, Công ty Tân Thuận đã ký hợp đồng chuyển nhượng khu đất hơn 32 ha trên cho QCGL do bà Nguyễn Thị Như Loan làm đại diện với giá 1,29 triệu đồng/m2.

Mua dự án với giá hời, nên ngay sau đó, từ tháng 6 đến tháng 10/2017, QCGL đã chuyển hơn 374 tỷ đồng và nộp thuế VAT hơn 23 tỷ đồng để thanh toán cho phần diện tích hơn 28 ha Công ty Tân Thuận đã được cấp sổ. Khi vụ việc bán đất công giá rẻ này được Thanh tra thành phố kết luận sai phạm, chuyển sang Cơ quan điều tra và đưa vụ án ra truy tố, xét xử, Viện KSND TP Hồ Chí Minh xác định mức thiệt hại tài sản nhà nước đối với dự án trên là hơn 202 tỷ đồng.

Tuy nhiên, Hội đồng định giá tài sản thường xuyên trong tố tụng hình sự đã xác định giá trị Dự án KDC Phước Kiển tại thời điểm 2 bên ký hợp đồng chuyển nhượng vào tháng 6/2017 và thời điểm điều chỉnh đơn giá vào tháng 8/2017 là 574 tỉ đồng. Thời điểm tháng 5/2018 khi hai bên hủy hợp đồng, giá trị dự án là hơn 621 tỉ đồng.

Đối với dự án KDC Ven Sông, ở quận 7 có diện tích hơn 26,9 ha với 4 khu chức năng được UBND TP Hồ Chí Minh phê duyệt cho Công ty Tân Thuận đầu tư hạ tầng kỹ thuật cũng vậy, khi biết Công ty Tân Thuận không có tiềm lực tài chính để thực hiện dự án, cuối năm 2015 QCGL đã mua lại 45% vốn góp từ đối tác của Công ty Tân Thuận là Công ty CP XD và phát triển nhà Hoàng Anh.

Nắm phần hùn trong tay, ngày 15/12/2015, QCGL có văn bản “ép” Công ty Tân Thuận chuẩn bị tài sản thế chấp để vay vốn đầu tư dự án hoặc phải chuyển nhượng tiếp cho QCGL 55% vốn còn lại để QCGL triển khai dự án. Sau đó không biết bằng cách nào mà Trần Công Thiện, nguyên Tổng giám đốc và Nguyễn Văn Minh, nguyên Chủ tịch HĐTV Công ty Tân Thuận (cả 2 đều đã bị phạt tù) đều thống nhất bán 45% vốn góp tại Khu chức năng số 4 - Dự án KDC Ven Sông với diện tích gần 3,2 ha.

Sau một loạt thủ tục về thẩm định giá và xin chủ trương từ cơ quan chủ quản, ngày 18/3/2019 Trần Công Thiện ký hợp đồng hợp tác với QCGL để kinh doanh khu đất trên. Theo đó, Công ty Tân Thuận chuyển nhượng 45% vốn góp trong Khu chức năng số 4 cho QCGL với giá 186 tỷ đồng, tương đương với giá 20 triệu đồng/m2 đất. Dù đã nắm 90% vốn tại dự án này, nhưng ngày 9/9/2017 QCGL tiếp tục đề nghị mua hết 10% vốn của Công ty Tân Thuận để hòng lấy trọn dự án trên.

Tuy nhiên đề nghị này của QCGL tiếp tục được đáp ứng và ngày 31/10/2017 Sở Xây dựng có thông báo về việc thống nhất báo cáo UBND thành phố cho chuyển nhượng Khu chức năng số 4 - Dự an KDC Ven Sông sang tên QCG. Vào ngày 23/11/2017 UBND thành phố đã có quyết định chấp thuận chủ trương này.

Quá trình điều tra vụ án “Vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước gây thất thoát lãng phí” xảy ra tại Công ty Tân Thuận, kết quả định giá tài sản sau đó xác định thời điểm 2 bên chuyển nhượng 45% vốn góp, giá trị dự án này là hơn 486 tỷ đồng. Đến thời điểm hoán đổi 10% vốn góp, giá trị dự án đã lên tới 661 tỷ đồng và thời điểm 2 bên ký hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án, giá trị khu đất là 676 tỷ đồng, tương đương với 30 triệu đồng/m2. Khi khởi tố vụ án, giá trị dự án đã ở mức 956 tỷ đồng, tương ứng với giá 40 triệu đồng/m2 đất.

Tại phiên tòa Phúc thẩm, đại diện QCGL đề nghị được nộp thêm 3,5 triệu đồng/m2 cho phần chênh lệch giá để tiếp tục thực hiện dự án. Tuy nhiên đề nghị này đã không được HĐXX chấp thuận và giao cho UBND TP Hồ Chí Minh giải quyết đối với dự án. Vụ án gây bức xúc dư luận, nên trong thông báo tại phiên họp ngày 6/6/2023 vừa qua, Thường trực Ban Chỉ đạo phòng, chống tham nhũng, tiêu cực TP Hồ Chí Minh đã thống nhất đưa vụ việc có dấu hiệu sai phạm liên quan đến việc UBND thành phố cấp phép Công ty Tân Thuận được chuyển nhượng một phần dự án KDC Ven Sông cho QCGL vào diện theo dõi, chỉ đạo.        

Tại Dự án thành phần có diện tích hơn 14 ha nằm trong dự án KDC 174 ha Thạnh Mỹ Lợi, TP Thủ Đức cũng vậy. Khu đất này được UBND TP Hồ Chí Minh giao cho Công ty CP tiếp vận Đông Sài Gòn -  một công ty con của Công ty TNHH MTV phát triển công nghiệp Tân Thuận (100% vốn Nhà nước) đã được đền bù, giải tỏa, làm hạ tầng xong và được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 cho từng nền đất.

Để làm làm hạ tầng cho dự án thành phần này, Công ty CP tiếp vận Đông Sài Gòn phải chi phí 107 tỉ đồng và chưa biết số tiền sử dụng đất của 14 ha sẽ phải nộp là bao nhiêu. Ngày 25/8/2017, Công ty CP thẩm định giá Đông Á đã đưa ra chứng thư thẩm định giá trị vốn đầu tư vào dự án. Trong đó đơn vị thẩm định này xác định tổng giá trị đầu tư vào dự án là 408 tỉ đồng, phần giá trị đầu tư giai đoạn 1 của Công ty CP tiếp vận Đông Sài Gòn là 221 tỉ đồng, tương ứng với 250 nền đất đã bán và giá trị đầu tư phần diện tích còn lại của giai đoạn 2 là 187 tỉ đồng.

Từ mức giá thẩm định nhằm mục đích khác này, ngày 5/9/2017 Công ty CP tiếp vận Đông Sài Gòn đã lấy đó làm căn cứ để ký thỏa thuận nguyên tắc về việc chuyển nhượng dự án với Công ty CP bất động sản Hiệp Phát - một công ty con có 90% vốn của QCGL. Giá trị chuyển nhượng giai đoạn 2 của dự án này chỉ có 223 tỷ đồng, nhưng giai đoạn 2 của dự án còn đến hơn 4,5 ha, gồm 1,29 ha đất ở thấp tầng, 1,9 ha đất ở cao tầng và hơn 1,2 ha đất văn phòng - thương mại.

Chuyển nhượng với giá như vậy, nhưng Công ty CP tiếp vận Đông Sài Gòn phải tự trả khoản tiền sử dụng đất, tiền đầu tư hạ tầng và một loạt trách nhiệm khác nên gần giống như biếu phần diện tích giai đoạn 2 cho đối tác. Hai bên đã kịp ký hợp đồng và chuyển trả tiền, nhưng vào đúng ngày Thanh tra thành phố công bố quyết định thanh tra đối với doanh nghiệp có vốn nhà nước trên, hợp đồng mới bị hủy.