Bộ Xây dựng giục đánh thuế, Bộ Tài chính cho rằng “cần có lộ trình phù hợp”

Theo quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) hiện hành, thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản có mức thu thuế là 2% trên giá chuyển nhượng theo từng lần mua bán.

Còn tại hồ sơ dự thảo Luật Thuế TNCN (thay thế), Bộ Tài chính đang đưa ra thêm phương án thu thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản theo thuế suất 20% trên thu nhập. 

Cụ thể, cách tính thuế mới đề xuất áp dụng thuế suất 20% trên phần lợi nhuận (giá bán trừ giá mua và chi phí hợp lý), thay vì thuế suất 2% trên tổng giá chuyển nhượng như hiện hành. Trong trường hợp không chứng minh được giá mua và chi phí, dự thảo đưa ra thuế suất lũy tiến theo thời gian nắm giữ bất động sản: thời gian nắm giữ càng ngắn, thuế càng cao. Cụ thể là mức thuế suất 10% nếu thời gian nắm giữ dưới 2 năm, 6% nếu từ 2 – 5 năm và 2% với bất động sản nắm giữ trên 10 năm hoặc bất động sản có nguồn gốc từ thừa kế.

Quy định mới này trong dự thảo thể hiện định hướng quản lý rủi ro đầu cơ, tư duy chính sách thuế đang dịch chuyển, từ áp dụng chung một mức 2% trên giá chuyển nhượng sang phân loại, nhằm vào hành vi cần điều chỉnh là đầu cơ, “lướt sóng”. Mức thuế đánh cao nếu bán ra sớm sẽ khiến nhiều nhà đầu tư phải cân nhắc lại mục tiêu "lướt sóng" nhà đất.

Đây là cơ chế đánh trực tiếp vào tâm lý "lướt sóng" và đầu cơ ngắn hạn, một trong những nguyên nhân gây sốt đất liên tục thời gian qua. Theo nghiên cứu của Batdongsan.com, hơn 86% người mua bất động sản hiện nay nhằm mục đích "lướt sóng" kiếm lời, với thời gian nắm giữ tối đa trong 1 năm. Trong đó, 50% nhà đầu tư giữ bất động sản dưới 6 tháng và 36% giữ từ 6 - 12 tháng. Trong khi chỉ 14% giữ tài sản lâu hơn 1 năm.

Bên cạnh nhiều ý kiến ủng hộ, cũng có một số quan điểm cho rằng, cách tính thuế mới có thể làm tăng giá nhà, bởi người bán khi phải nộp thuế cao hơn sẽ "cộng" tiền thuế vào giá bán.

Tuy nhiên, theo Thứ trưởng Bộ Tài chính Cao Anh Tuấn, so với mức thuế hiện đang áp dụng là 2% trên giá chuyển nhượng, thì việc thu thuế 20% trên thu nhập sẽ điều tiết thuế đảm bảo ở mức tương đương.

Trong một số trường hợp, khi chênh lệch giữa giá bán và giá mua ít hơn, không phát sinh thu nhập hoặc bị lỗ, thì việc thu thuế 20% trên thu nhập thậm chí sẽ có lợi hơn cho cá nhân, điều tiết thu thuế đúng theo thu nhập thực tế của hoạt động giao dịch bất động sản.

Thực tế từ tham khảo kinh nghiệm quốc tế cho thấy, một số quốc gia có sử dụng các công cụ thuế, trong đó có thuế TNCN để tăng chi phí cho hành vi đầu cơ và giảm sức hấp dẫn của việc đầu cơ bất động sản trong nền kinh tế. Trong đó, một số nước đã áp dụng thuế đối với lợi nhuận thu được từ giao dịch bất động sản phù hợp với tần suất giao dịch, thời gian nắm giữ bất động sản. Về việc này, Thứ trưởng Bộ Tài chính Cao Anh Tuấn cho biết, Bộ Tài chính sẽ tiếp tục tham khảo kinh nghiệm của các nước có điều kiện tương đồng để có đề xuất phù hợp với Việt Nam.

Lãnh đạo Bộ Tài chính cho biết việc thu thuế TNCN theo phương pháp 20% trên thu nhập cần có lộ trình phù hợp, đảm bảo đồng bộ với quá trình hoàn thiện các chính sách khác liên quan đến đất đai, nhà ở cũng như độ sẵn sàng của cơ sở dữ liệu cũng như hạ tầng công nghệ thông tin về đăng ký, chuyển nhượng đất đai, bất động sản. Qua đó, có thể tạo điều kiện cho cơ quan thuế có đủ thông tin và cơ sở pháp lý liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản để thu đúng tiền thuế phải nộp.

Trong khi Bộ Tài chính đang cân nhắc “lộ trình phù hợp”, thì tại Báo cáo mới đây, Bộ Xây dựng đề nghị Bộ Tài chính nghiên cứu, đề xuất ban hành chính sách thuế đối với nhà ở, bất động sản không sử dụng; thu thuế phần chênh lệch giá giữa giá tính tiền sử dụng đất và giá bán sản phẩm bất động sản của các dự án; thu thuế phần chênh lệch giữa các lần giao dịch để tránh đầu cơ, thổi giá bất động sản.

Bộ Xây dựng coi đây là một trong số giải pháp trọng tâm cần thực hiện trong thời gian tới nhằm ổn định thị trường.

Trong thời gian qua, hoạt động đầu cơ, lướt sóng bất động sản diễn ra phổ biến tại nhiều địa phương, nhất là ở phân khúc đất nền. Báo cáo quý II/2025 của Bộ Xây dựng cho biết: “Thời điểm cuối quý I/2025 đã xảy ra hiện tượng sốt đất nền cục bộ tại một số địa phương như Bắc Ninh, Phú Thọ, Ninh Bình, Hưng Yên, Hải Phòng… Các giao dịch trong thời gian này chủ yếu là các giao dịch đầu cơ”.

Trước thực trạng đó, chính quyền địa phương đã đưa ra cảnh báo và triển khai các biện pháp kiểm soát. Kết quả là “giá chuyển nhượng đất nền đã được kiểm soát”, tuy nhiên “mặt bằng giá rao chuyển nhượng đất nền tăng nhẹ khoảng từ 3-5% so với quý I/2025”.