Chính sách sở hữu nhà chung cư có thời hạn: Cần hiểu cho đúng

Sở hữu nhà chung cư có thời hạn hiểu như thế nào?

Trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới nhất, Bộ Xây dựng có đề xuất bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu đối với các loại nhà chung cư (bao gồm nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư, nhà ở công vụ). Thời hạn sở hữu nhà sẽ xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế nhà chung cư được cơ quan Nhà nước thẩm định và được tính từ khi nghiệm thu toàn bộ công trình đưa vào sử dụng theo quy định pháp luật về xây dựng.

Với quy định này, khi thẩm định hồ sơ thiết kế công trình, cơ quan có thẩm quyền phải xác định, ghi rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư trong hồ sơ thiết kế. Và thời hạn sở hữu cũng được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư.

Dựa trên các quy định pháp luật về xây dựng hiện hành thì công trình có thời hạn sử dụng nhất định được xác định theo hồ sơ thiết kế hoặc theo thời hạn sử dụng thực tế. Cụ thể: Theo Nghị định số 06/2021/NĐ-CP thì thời hạn sử dụng theo thiết kế của công trình (tuổi thọ thiết kế) là khoảng thời gian công trình được dự kiến sử dụng, đảm bảo yêu cầu về an toàn và công năng sử dụng.

Thời hạn sử dụng theo thiết kế của công trình được quy định trong quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng có liên quan, nhiệm vụ thiết kế xây dựng công trình. Còn thời hạn sử dụng thực tế của công trình (tuổi thọ thực tế) là khoảng thời gian công trình được sử dụng thực tế, đảm bảo các yêu cầu về an toàn và công năng sử dụng.

Bên cạnh đó, tại Điểm 2.3.1 QCVN 04:2021/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Nhà chung cư (ban hành kèm theo Thông tư số 03/2021/TT-BXD) cũng quy định tuổi thọ thiết kế của công trình phải được nêu rõ trong hồ sơ thiết kế và các hồ sơ khác. Đến hạn sử dụng của công trình, chủ đầu tư hoặc người quyết định đầu tư cần có thông báo và kiểm định, đánh giá chất lượng công trình để có biện pháp kéo dài thời hạn sử dụng hoặc có biện pháp xử lý theo quy định. Khi hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu công trình phải báo cáo cơ quan có thẩm quyền và dự kiến phương án xử lý (như gia cố để tiếp tục được sử dụng hoặc phải phá dỡ công trình…).

Với cách hiểu trên, thì theo Thông tư số 06/2021/TT-BXD và Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 03:2012/BXD tiêu chí phân cấp công trình xây dựng theo quy mô, kết cấu được quy định rất rõ, như: Nhà chung cư cao trên 50 tầng (công trình cấp đặc biệt) và nhà chung cư từ 25÷50 tầng (công trình cấp I) sẽ có niên hạn sử dụng trên 100 năm. Đối với nhà chung cư có từ 08÷24 tầng (công trình cấp II) thì niên hạn sử dụng chỉ từ 50-100 năm; nhà chung cư có từ 2÷7 tầng (công trình cấp III) chỉ có niên hạn sử dụng từ 20 đến dưới 50 năm mà thôi,...

Như vậy, thời hạn sở hữu nhà chung cư phụ thuộc vào quy định phân cấp công trình xây dựng. Bộ Xây dựng khẳng định, với đề xuất thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng nhà chung cư không có nghĩa là nhà chung cư chỉ có thời hạn nhất định nào đó như nhiều thông tin hiểu chưa đúng đang lan truyền, khiến người dân lo lắng (chỉ 50 năm hay 70 năm,..). Khi hết hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế thì Nhà nước thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng công trình để có thể cho phép tiếp tục sử dụng hoặc phá dỡ để xây dựng lại. Vậy, lúc này thời hạn sở hữu nhà chung cư có thể 50 năm, 70 năm hoặc có thể lên đến 80 năm, 90 năm, 100 năm… tùy thuộc vào chất lượng của công trình.

Với văn hóa, tập quán của nhiều người dân từ trước đến nay khi mua nhà chung cư là muốn sở hữu tài sản lâu dài, nhưng chưa bao giờ nghĩ đến “lâu dài” là bao lâu, bao nhiêu năm? Chỉ định tính mà chưa có sự định lượng rõ ràng về thời gian. Chính vì vậy, với đề xuất như dự thảo, nhiều người dân sẽ quen dần với khái niệm nhà sử dụng có thời hạn và biết được thời gian sở hữu nhà chung cư.

Về vấn đề chuyển tiếp, nhiều người dân lo lắng, băn khoăn nếu đề xuất trên được thông qua thì những nhà chung cư đang tồn tại, đã hoàn thành xây dựng hoặc đã được cấp phép xây dựng thì có bị điều chỉnh thành có thời hạn bởi Luật này không? Đại diện Bộ Xây dựng cũng khẳng định, trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng đã quy định rõ thời hạn sở hữu nhà chung cư chỉ áp dụng đối với công trình nhà chung cư được cấp Giấy phép xây dựng hoặc có văn bản thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở sau ngày Luật này được thông qua và có hiệu lực thi hành.

Còn đối với các nhà chung cư đã được xây dựng, ổn định ở lâu dài, đã cấp “sổ hồng”, đã cấp Giấy phép xây dựng hoặc có văn bản thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở (đối với trường hợp miễn Giấy phép xây dựng) trước ngày Luật này có hiệu lực thì vẫn theo các quy định trước đây, tức là được sở hữu nhà chung cư không có thời hạn nên người dân yên tâm, pháp luật sẽ không làm xáo trộn cuộc sống.

Hết thời hạn sở hữu thì người dân có “mất trắng”?

Theo Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng): Trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng đã đưa ra các trường hợp, tình huống xử lý khi nhà chung cư hết thời hạn sở hữu.

Trước khi hết thời hạn sở hữu theo thời hạn sử dụng công trình nhà chung cư (được ghi trong hồ sơ thiết kế, hợp đồng mua bán) cơ quan Nhà nước sẽ tổ chức kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư.

Nếu nhà chung cư vẫn còn đủ điều kiện đảm bảo an toàn, tiếp tục được sử dụng theo kết luận kiểm định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền thì chủ sở hữu đề nghị cơ quan cấp Giấy chứng nhận gia hạn thời hạn sở hữu trong Giấy chứng nhận theo thời hạn nêu trong kết luận kiểm định.

Nếu nhà chung cư không đảm bảo an toàn, buộc phải phá dỡ theo kết luận kiểm định của Nhà nước thì chấm dứt quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với căn hộ nhà chung cư. Tại thời điểm này, sẽ có 02 tình huống có thể xảy ra:

Nếu khu vực này vẫn được quy hoạch phê duyệt tiếp tục xây dựng nhà chung cư thì thực hiện phá dỡ để xây dựng mới lại theo quy định về cải tạo, xây dựng nhà chung cư cũng được quy định tại Luật này. Người dân được ưu tiên tái định cư tại chỗ, cùng góp tiền để xây dựng lại nhà chung cư mới, vẫn bảo đảm quyền sử dụng đất của mình. Đồng thời được tham gia trực tiếp vào quá trình đầu tư xây dựng mới lại chung cư như thỏa thuận lựa chọn doanh nghiệp...

Trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt vị trí không còn bố trí xây dựng nhà chung cư nữa mà Nhà nước thực hiện các mục đích phúc lợi xã hội, công trình công cộng khác thì chủ sở hữu sẽ được bồi thường về đất và bố trí tái định cư ở một vị trí khác theo quy định của pháp luật về đất đai. Tức là, quyền lợi của người dân vẫn được Nhà nước đảm bảo.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản chia sẻ: Bộ Xây dựng đưa ra các trường hợp, tình huống xử lý đều hướng đến đảm bảo quyền và lợi ích của người dân sau khi hết thời hạn sở hữu nhà chung cư. Theo đúng tinh thần hiến định của Hiến pháp năm 2013 là “Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp” (khoản 1 Điều 22) và “Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở” (khoản 3 Điều 59).

Cũng theo Bộ Xây dựng, đặc điểm của nhà chung cư là công trình đặc thù có quy mô lớn, tập trung nhiều người sinh sống. Theo thời gian sử dụng thì công trình sẽ bị xuống cấp, không còn bảo đảm an toàn trong quá trình sử dụng. Chính sách đề xuất sẽ đảm bảo an toàn, tính mạng của người dân. Phù hợp với Hiến pháp và không có sự xung đột với pháp luật về dân sự khi đảm bảo quyền và lợi ích được sống an toàn, đảm bảo chỗ ở hợp pháp của công dân.

Xây dựng nhà chung cư là xu hướng phát triển, quỹ đất trung tâm các đô thị ngày càng hạn hẹp. Bên cạnh đó, không phải người dân nào cũng có đủ nguồn lực kinh tế, tài chính để sở hữu đất thổ cư. Chính vì vậy đề xuất sở hữu nhà chung cư có thời hạn không hạn chế nhu cầu phát triển nhà ở trong tương lai.

Một số chuyên gia cũng cho rằng, chính sách sở hữu chung cư có thời hạn khi được thông qua cũng sẽ góp phần tác động tích cực đến thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường nhà chung cư. Giá nhà chung cư sẽ về đúng giá trị thật của nó, tiếp cận được nhiều đối tượng có nhu cầu thực mà phần lớn là người lao động tại các khu vực đô thị lớn.

Thực tế trong nước và kinh nghiệm quốc tế

Theo Bộ Xây dựng, trên thực tiễn tại TP. Hồ Chí Minh đã có một số chủ đầu tư dự án bán căn hộ theo hình thức sở hữu có thời hạn. Ví dụ như: Công ty cổ phần quốc tế C&T đã triển khai dự án Beehome tại Quận Tân Bình để bán có thời hạn sở hữu đối với 318 căn hộ có diện tích từ 30m2-65m2, trong đó giá bán 180 triệu với thời hạn sở hữu 6 năm hoặc giá 347 triệu với thời hạn sở hữu 12 năm.

Công ty Lê Thành triển khai dự án Lê Thành Twin Towers và dự án Lê Thành Tân Tạo (quận Bình Tân) với diện tích từ 30m2-45m2 có giá bán 240 triệu với thời hạn sở hữu 15 năm hoặc 350 triệu với thời hạn sở hữu 49 năm. Thực tế trên cho thấy đây là một loại hình sở hữu nhà ở giúp thúc đẩy đa dạng hóa sản phẩm nhà ở để phù hợp với khả năng tài chính của người dân.

Chính sách về thời hạn sở hữu nhà chung cư cũng đã được nhiều nước trên thế giới quy định, như: Tại Trung Quốc quy định một số thành phố lớn như Bắc Kinh, Thẩm Quyến, Thượng Hải thì các căn hộ chung cư được bán dưới hình thức có thời hạn từ 50-70 năm, khi hết thời hạn thì Nhà nước thu hồi và không phải thực hiện bồi thường.

Trong khi đó tại Hàn Quốc thì tái phát triển nhà chung cư hoặc công trình khác theo quy hoạch khi hết niên hạn sử dụng công trình. Tuy nhiên, Hàn Quốc cũng quy định sau khi công trình nhà chung cư được xây dựng trên 20 năm nếu có phát hiện vấn đề về an toàn thì đều có thể được xây dựng lại. Tiêu chí đánh giá an toàn dựa trên 4 yếu tố: môi trường dân cư, mức lão hóa công trình và các thiết bị bên trong, an toàn kết cấu và phân tích chi phí.

Trong khu vực Đông Nam Á, Thái Lan quy định 02 hình thức cho người dân lựa chọn: Sở hữu vĩnh viễn hoặc sở hữu có thời hạn tối đa 30 năm và giá mua nhà có thời hạn chỉ bằng 30% đến 70% nhà có sở hữu vĩnh viễn. Nhìn sang Singgapore cũng quy định cả 2 hình thức sở hữu nhà ở trong đó nếu sở hữu có thời hạn thì tối đa là 99 năm.

Quan điểm của Bộ Xây dựng cho rằng nhà chung cư là một loại công trình xây dựng có thời hạn sử dụng và tập trung đông người sinh sống, gắn với hệ thống trang thiết bị kỹ thuật phức tạp và phải bảo đảm đáp ứng về hạ tầng xã hội trong một thời gian dài.

Do đó, việc quy định thời hạn sở hữu cho nhà chung cư là cần thiết để vừa bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ với quy định về thời hạn sử dụng của công trình theo pháp luật về xây dựng nhằm đảm bảo an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư cũng như bảo đảm các quyền của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật về dân sự, đất đai.

Mặt khác, là một trong những cơ sở pháp lý giúp cho công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư gắn với chỉnh trang, tái thiết đô thị. Đồng thời, thay đổi quan điểm, nhận thức của người dân trong việc sở hữu nhà ở cũng như góp phần giảm giá bán nhà ở, tạo thêm nhiều cơ hội cho người dân được tiếp cận, sở hữu nhà ở với giá cả phù hợp.