Cơ sở xác định giá đất tiệm cận với giá thị trường vẫn là điều mơ hồ!

Phải xóa bỏ bất công từ lợi ích do chênh lệch địa tô

Theo đại biểu, một trong những nhiệm vụ đặt ra tại Nghị quyết 18 là hoàn thiện cơ chế chính sách về tài chính đất đai, nghiên cứu, có chính sách điều tiết chênh lệch địa tô, bảo đảm công khai, minh bạch. Chênh lệch địa tô được hình thành từ việc chuyển mục đích sử dụng đất, từ loại đất có giá trị thấp sang loại đất có giá trị cao, đất nông nghiệp được mua gom, đền bù với giá rẻ rồi chuyển đổi sang đất phi nông nghiệp, đất ở, đất thương mại, dịch vụ có giá cao gấp chục lần so với đất nông nghiệp.

Vấn đề xử lý chênh lệch địa tô đối với đất đai của người dân đang tiềm ẩn nhiều bất công trong xã hội. Trong khi đất đai thuộc sở hữu toàn dân, người dân đã hy sinh, đóng góp, giao quyền sử dụng đất, giao tài sản của mình cho Nhà nước, nhà đầu tư để xây dựng, phát triển hạ tầng đô thị, phát triển dự án thì họ phải được hưởng lợi từ sự phát triển đô thị, phát triển dự án. Chủ trương của Đảng là kiên quyết không để người dân bị đẩy ra ngoài lề của sự phát triển, không để ai bị bỏ lại phía sau.

"Luật Đất đai (sửa đổi) lần này phải xóa bỏ bất công từ lợi ích do chênh lệch địa tô, tránh nguồn lực đất đai bị thất thoát, xây dựng chính sách tài chính đất đai, phương thức xác định giá đất, bảo đảm hài hòa lợi ích trong khai thác chênh lệch địa tô giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân" - đại biểu nhấn mạnh và nêu quan điểm, để khơi dậy tiềm năng, phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai, kiên quyết khắc phục tình trạng tham nhũng, tiêu cực, khiếu kiện trong đất đai, đầu cơ và sử dụng đất đai lãng phí thì cần phải xử lý được hai vấn đề lớn là chênh lệch địa tô và giá đất.

Về nguyên tắc xác định giá đất, đại biểu Trần Văn Khải đánh giá quy định dự thảo luật chưa đủ điều kiện để thực hiện xác định giá đất trong đời sống thực tế. "Cơ sở để xác định giá đất tiệm cận với giá thị trường vẫn là điều mơ hồ. Giá đất thời điểm 2023 khác với giá đất với thời điểm 2024, xác định như thế nào để không bị thất thoát là điều rất khó", ông nói.

Mặt khác, làm sao để hài hoà được lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người dân. Nếu cứ theo phương án an toàn, tiền bồi thường hỗ trợ tái định cư sẽ quá lớn, khó thu hút nhà đầu tư thực hiện các dự án, góp phần phát triển kinh tế - xã hội. ĐBQH tỉnh Hà Nam đề nghị Cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện các phương pháp xác định giá đất theo giá thị trường, bảo đảm rõ ràng, thể chế hóa đầy đủ, toàn diện theo yêu cầu của Nghị quyết 18.

Phương pháp định giá đất còn vướng mắc, lúng túng trong thực hiện

Cũng liên quan nguyên tắc, phương pháp định giá đất, ĐBQH Phan Thị Mỹ Dung (Long An) đề nghị cần tiếp tục nghiên cứu, rà soát, bổ sung, làm rõ, minh bạch nguyên tắc thị trường để đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Bởi thực tiễn thời gian qua, việc bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi không chỉ ở vấn đề tính tiền bồi thường khi thu hồi đất mà còn ở phương pháp, phương án hỗ trợ tái định cư theo tinh thần Nghị quyết 18, để sau khi thu hồi đất thì người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở đảm bảo cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.

"Việc duy trì một mặt bằng hợp lý các chi phí liên quan đến đất sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp sản xuất kinh doanh phát triển bền vững", đại biểu nhận định. Bà đề nghị tiếp tục đánh giá để quy định cho hoàn thiện các phương pháp xác định giá đất vì hiện nay các phương pháp theo quy định hiện hành đều có vướng mắc, khó khăn, lúng túng trong quá trình thực hiện.

Góp ý về nguyên tắc đền bù, tái định cư, ĐBQH Nguyễn Quang Huân (Bình Dương) dẫn Tờ trình của Chính phủ, mục 7.1 giải thích về Điều 90 dự thảo luật về nguyên tắc bồi thường tái định cư đã bỏ nội dung "người dân sau khi đền bù thì có điều kiện cuộc sống bằng hoặc tốt hơn trước". Tờ trình giải rằng, việc bỏ nội dung này là do còn nhiều ý kiến khác nhau, tuy nhiên, cách giải thích như trên chưa thuyết phục, hiểu chưa đúng tinh thần của Nghị quyết 18.

"Nghị quyết 18 nêu rõ, cuộc sống của người dân được nhận đền bù bằng hoặc tốt hơn trước, không có nghĩa là người dân phải có nhà to hơn hay đường vào nhà rộng hơn... Cuộc sống tốt hơn có nhiều chỉ số để đánh giá, một trong phương pháp để đánh giá vấn đề này là phỏng vấn, ghi nhận ý kiến của người dân. Nếu hiểu theo nghĩa đen thì sẽ bị vướng vào công tác đền bù và có nhiều ý kiến trái chiều, không xác định được như nào là người dân có cuộc sống tốt hơn", ông nêu quan điểm.

Đại biểu cũng cho rằng, do hiểu chưa đúng về vấn đề này nên dẫn tới Điều 95 quy định thu hồi đất nông nghiệp sau đó đền bù bằng nhà ở. "Có thể thấy, quy định trong dự thảo mới chỉ quan tâm tới thu nhập cụ thể chứ chưa quan tâm đến cuộc sống, sinh kế của người dân bị ảnh hưởng" - đại biểu Nguyễn Quang Huân nói và đề nghị tìm hiểu các dự án thí điểm ở nhiều nơi, nhiều vùng trên cả nước, nghiên cứu kỹ Nghị quyết 18 để có giải thích hợp lý, đạt được sự đồng thuận từ cử tri, không nên bỏ nguyên tắc này ra khỏi nội dung về cơ chế giá đền bù...