Công khai quy hoạch chưa minh bạch tạo cơ hội đầu cơ đất đai

Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) vừa có báo cáo gửi đến các đại biểu Quốc hội tại kỳ họp thứ tám, Quốc hội khóa XV, về tình hình triển khai Luật Đất đai 2024 (sau hai tháng luật này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/8/2024); trong đó nhấn mạnh các chính sách mới của luật đã mang lại hiệu quả, tuy nhiên có một số vướng mắc như công tác đấu giá đất và điều chỉnh bảng giá đất.

Theo Bộ TN&MT, sau khi Luật Đất đai 2024 được thi hành, một số địa phương đấu giá quyền sử dụng đất có tình trạng chênh lệch rất lớn giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá. Điều này tạo dư luận không tốt, ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.

Qua kiểm tra, Bộ TN&MT nhận thấy một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên là do việc lập, công khai quy hoạch khu vực phát triển nhà ở chưa bài bản, công khai, minh bạch, tạo cơ hội để các đối tượng lợi dụng đầu cơ đất đai.

Một số đối tượng tham gia đấu giá không thực sự có nhu cầu về đất ở, nhà ở mà chủ yếu vì mục đích đầu cơ, thao túng giá thông qua việc đẩy giá cao và bán lại ngay đất vừa trúng đấu giá để thu lợi, hoặc tạo mặt bằng giá ảo đối với các khu vực xung quanh.

Đáng chú ý, theo Bộ TN&MT, sau khi đấu giá, một số người trúng đấu giá chưa nộp tiền sử dụng đất đúng thời hạn theo quy chế đấu giá, có dấu hiệu bỏ cọc gây ra dư luận không tốt tại một số địa phương.

Đơn cử như tại TP Hà Nội, qua kiểm tra công tác đấu giá đất ở các huyện Thanh Oai và Hoài Đức vừa qua, Bộ TN&MT ghi nhận tại Thanh Oai có 56/68 thửa đất trúng đấu giá chưa được người trúng đấu giá nộp tiền; ở Hoài Đức có 8/19 thửa đất trúng đấu giá chưa được người trúng đấu giá nộp tiền.

Cũng theo Bộ TN&MT, các địa phương thiếu sự chủ động trong việc tạo quỹ đất để đấu giá dẫn đến nhu cầu đất ở, nhà ở của người dân không được đáp ứng đầy đủ trong thời gian dài.

Bên cạnh đó, có trường hợp địa phương sử dụng giá đất trong bảng giá đất hiện hành chưa được điều chỉnh kịp thời, thấp hơn nhiều so với mặt bằng giá đất thực tế để làm giá khởi điểm, dẫn đến trúng đấu giá và khởi điểm có sự chênh lệch lớn cũng thu hút nhiều đối tượng tham gia đấu giá để kiếm lời.

“Những vấn đề nổi lên trong thời gian qua chủ yếu xuất phát từ khâu tổ chức thực hiện chưa tốt ở một số địa phương. Vì vậy, cần tăng cường lãnh đạo, chỉ đạo trong công tác tổ chức thực hiện để hạn chế bất cập, vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện Luật Đất đai 2024”, báo cáo của Bộ TN&MT nhấn mạnh.

Liên quan đến việc điều chỉnh bảng giá đất hiện hành theo quy định tại khoản 1, Điều 257, Luật Đất đai 2024, báo cáo của Bộ TN&MT nhấn mạnh, đây là quy định chuyển tiếp, nhằm giúp các địa phương thực hiện lộ trình từng bước xây dựng bảng giá đất mới theo quy định của luật để áp dụng từ ngày 1/1/2026; tránh "cú sốc" tăng giá đột biến trong bảng giá đất, ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của một số đối tượng sử dụng đất.

Tuy nhiên, khi tiến hành điều chỉnh bảng giá đất hiện hành, nếu các địa phương không xem xét thận trọng, kỹ lưỡng, đánh giá tác động một cách đầy đủ, thì sẽ xảy ra trường hợp giá đất trong bảng giá sau khi điều chỉnh có chênh lệch lớn so với bảng giá đất hiện hành.

Đặc biệt, với các địa phương trong suốt giai đoạn 2021-2024, nếu không điều chỉnh hoặc không thường xuyên điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2013, nay thực hiện điều chỉnh thì có biên độ chênh lệch lớn, khiến người dân, doanh nghiệp phản ứng vì số tiền thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai tăng cao so với khi áp dụng giá đất trong bảng giá đất trước khi điều chỉnh.

Dẫn chứng việc điều chỉnh bảng giá đất tại TP Hồ Chí Minh, Bộ TN&MT cho biết, khi lấy ý kiến lần đầu đã gặp phản ứng của người dân và doanh nghiệp do giá đất tại một số khu vực có thay đổi lớn, tăng đột biến so với giá đất trong bảng giá hiện hành.

Để kịp thời tháo gỡ vướng mắc, Thủ tướng đã chỉ đạo Bộ TN&MT cùng các bộ, ngành và TP Hồ Chí Minh họp thống nhất phương án giải quyết. Sau đó, TP Hồ Chí Minh cũng đã có phương án điều chỉnh bảng giá với lộ trình phù hợp thực tế ở địa phương.

Về vướng mắc xây dựng định mức kinh tế - kỹ thuật để lập dự toán xây dựng, điều chỉnh, bổ sung bảng giá đất mà nhiều địa phương phản ánh, báo cáo của Bộ N&MT cho hay, nội dung này đã được quy định tại Nghị định số 32/2019 của Chính phủ, cũng như các văn bản hướng dẫn của Bộ Tài chính, Văn phòng Chính phủ, Bộ TN&MT...

Gần đây, ngày 14/10, Bộ TN&MT cũng đã làm việc với 21 tỉnh, thành sau đó đã có thông báo chi tiết để tháo gỡ vấn đề này.

Như vậy, việc một số địa phương phản ánh có khó khăn, vướng mắc khi thực hiện khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai liên quan đến bảng giá đất là xuất phát từ khâu thực hiện chưa tốt, chưa chủ động, thiếu linh hoạt (không thường xuyên rà soát, điều chỉnh, bổ sung bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 trong giai đoạn trước đây), không phải do vướng mắc từ chính sách hoặc quy định của Luật Đất đai 2024 và văn bản hướng dẫn thi hành.