Điểm mới của Luật Đất đai (sửa đổi) định giá đất theo nguyên tắc thị trường

Sáng 9/6, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khoá XV, Quốc hội đã nghe Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi); kết quả lấy ý kiến nhân dân về dự án Luật Đất đai (sửa đổi); báo cáo thẩm tra Luật Đất đai (sửa đổi); thảo luận tại tổ về dự án luật này. Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ chủ trì phiên họp, Phó Chủ tịch Quốc hội Trần Quang Phương điều hành.

Sửa đổi cơ bản các nội dung về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Báo cáo trước Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Quốc Khánh cho biết, việc tổ chức lấy ý kiến nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được thực hiện từ ngày 3/1/2023 đến ngày 15/3/2023. Chính phủ đã chỉ đạo tổ chức nhiều hoạt động để đẩy nhanh tiến độ và bảo đảm chất lượng lấy ý kiến như: tổ chức các đoàn công tác kiểm tra, đôn đốc việc triển khai lấy ý kiến nhân dân, đồng thời tiếp nhận các ý kiến góp ý trực tiếp của các địa phương đại diện cho các vùng, miền có tính đặc thù. Dự thảo luật gồm 16 chương, 263 điều, trong đó tăng 5 mục (mục 3 Chương IV, mục 1 Chương VII; mục 1, 2, 3 chương XVI), bổ sung mới 40 điều, bỏ 13 điều so với dự thảo lấy ý kiến nhân dân.

Liên quan đến việc thu hồi, trưng dụng đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Quốc Khánh nhấn mạnh, đây là nội dung nhận được nhiều ý kiến của nhân dân. Tiếp thu các ý kiến góp ý, dự thảo luật đã sửa đổi toàn bộ nội dung của Điều 79 theo hướng Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nhằm phát huy nguồn lực đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế - xã hội theo hướng hiện đại, thực hiện chính sách an sinh xã hội, bảo vệ môi trường và bảo tồn di sản văn hóa; quy định cụ thể các trường hợp thu hồi đất đối với các loại công trình công cộng từng lĩnh vực; thu hồi đất để xây dựng trụ sở cơ quan Nhà nước, công trình sự nghiệp và một số trường hợp thật cần thiết khác.

Đồng thời, rà soát làm rõ hơn các trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; các trường hợp thu hồi đất do vi phạm để phù hợp với quy định của pháp luật có liên quan như Luật đầu tư, các luật về thuế, làm rõ hành vi của cơ quan quản lý hoặc của người vi phạm; quy định rõ việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành bố trí tái định cư.

Bên cạnh đó, bổ sung quy định hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm đối với các trường hợp cá nhân thuộc đối tượng bảo trợ xã hội, đối tượng được hưởng chế độ trợ cấp xã hội hàng tháng, thương binh, bệnh binh, gia đình liệt sĩ…

Đáng chú ý, dự thảo luật cũng đã làm rõ nguyên tắc định giá đất, giá đất thị trường, căn cứ định giá đất, thông tin đầu vào để xác định giá đất, các phương pháp định giá đất. Bổ sung quy định về tư vấn thẩm định giá đất. Theo đó, việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc: phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất; bảo đảm khách quan, công khai, minh bạch; bảo đảm tính độc lập trong các khâu xác định giá đất, thẩm định giá đất, quyết định giá đất. Đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai thì thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát, thông tin về doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất theo thị trường.

Điều chỉnh chặt chẽ điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp

Trình bày báo cáo thẩm tra, Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh nhận xét, với tính chất của Luật Đất đai có phạm vi điều chỉnh rộng, nội dung khó, phức tạp, tác động lớn đến đời sống nhân dân và các hoạt động phát triển kinh tế - xã hội, trong thời gian ngắn, nhiều nội dung mới được bổ sung, thay đổi. Tuy nhiên, báo cáo đánh giá tác động bổ sung còn một số nội dung chung chung, chưa cụ thể, chưa trực tiếp…

Đối với việc mở rộng đối tượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, Cơ quan thẩm tra cho rằng, việc cho phép chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng như dự thảo luật dẫn đến tình trạng trên diện tích đất trồng lúa sẽ có nhiều đối tượng khác nhau có quyền sử dụng đất. Điều này sẽ tiềm ẩn nguy cơ cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thay vì sản xuất nông nghiệp thực sự lại đầu cơ đất, cản trở việc tích tụ, tập trung đất đai để đưa vào sản xuất, kinh doanh…Do đó, Ủy ban Kinh tế đề nghị chỉnh sửa quy định dự thảo luật theo hướng chặt chẽ hơn về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Trong đó, đề nghị nghiên cứu bổ sung quy định đối với cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa thì phải thành lập tổ chức kinh tế.

Điều tiết chênh lệch giá trị tăng thêm từ đất

Về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, Ủy ban Kinh tế nhận thấy, đây là quy định quan trọng của Luật Đất đai, khoanh định các trường hợp thu hồi đất của tổ chức, cá nhân đang có quyền sử dụng đất, có tác động lớn đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất, chỉ được thực hiện khi được quy định. Vì vậy, cần hết sức thận trọng, cân nhắc kỹ lưỡng, bảo đảm thể chế hóa đầy đủ, tránh cách hiểu khác nhau, gây vướng mắc trên thực tiễn.

Về giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, Ủy ban Kinh tế cho rằng, nội dung này đang có nhiều vướng mắc. Cơ quan thẩm tra nhận thấy, trong các phương thức, phương thức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất là phương thức có nhiều ưu điểm hướng tới hiệu quả toàn diện, giúp lựa chọn được nhà đầu tư có phương án đầu tư tốt nhất, sử dụng hiệu quả nhất nguồn lực đất đai, đặc biệt trong điều kiện nguồn lực để Nhà nước chuẩn bị quỹ đất là hạn chế.

Do đó, cần xác định mục tiêu cuối cùng của việc quy định về các phương thức giao đất, cho thuê đất không phải chỉ để giải quyết vấn đề nguồn thu ngân sách Nhà nước trực tiếp từ tiền thuê đất, tiền sử dụng đất tối đa mà là từng trường hợp cụ thể có phương thức phù hợp để điều tiết hợp lý nhất chênh lệch giá trị tăng thêm từ đất, bảo đảm hiệu quả toàn diện.