Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Có căn cứ rõ ràng xác định trường hợp thu hồi đất

Tránh việc tuỳ tiện thu hồi đất của người đang có quyền sử dụng đất

Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc sửa đổi toàn diện Luật Đất đai trên cơ sở thể chế hóa các chủ trương, chính sách về đất đai đã được thể hiện tại các văn kiện, nghị quyết, kết luận của Đảng, Nghị quyết của Quốc hội, kết quả tổng kết thực tiễn trong việc tổ chức thi hành Luật Đất đai, luật hóa các quy định đã được thực tiễn chứng minh là phù hợp.

Đáng chú ý, Dự thảo Luật có nhiều chính sách đổi mới. Đổi mới đầu tiên phải kể đến đó là nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Hoàn thiện đồng bộ các quy định về việc xây dựng hệ thống quy hoạch sử dụng đất đai đồng bộ ở 3 cấp, gắn với quy hoạch đô thị, xây dựng, hạ tầng để đảm bảo phù hợp, thống nhất, đồng bộ, gắn kết chặt chẽ, thúc đẩy lẫn nhau phát triển. Dự thảo luật đã bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, sửa đổi nguyên tắc, phương pháp định giá đất. Quan trọng hơn, giải quyết vấn đề an sinh cho người có đất bị thu hồi, minh bạch trong quản lý, bỏ khung giá đất, đồng thời khơi dậy nguồn lực tài nguyên đất đai... 

Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân cho biết, dự thảo sửa Luật đất đai đã được rà soát kỹ lưỡng, chi tiết đến từng điều khoản và một trong những nội dung đột phá của dự thảo là bỏ khung giá đất, xây dựng cơ chế xác định giá theo nguyên tắc thị trường, chỉ rõ những yếu điểm của chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai hiện nay.

Chính sách hiện nay chưa khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, bền vững. Các phương pháp định giá, đấu giá đất vẫn còn bất cập, chưa phù hợp với thực tế. Giá đất được xác định thường thấp hơn so với giá đất trên thị trường. Đồng thời, chính sách cũng chưa xử lý triệt để tình trạng chênh lệch giá đất giáp ranh giữa các địa phương, đặc biệt là chưa có chế tài xử lý hành vi sai phạm trong xác định giá đất, đấu giá đất.

Liên quan đến Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), người dân đặc biệt quan tâm tới quy định về thu hồi đất. Liên quan đến vấn đề này, Bộ TN&MT cho biết, Hiến pháp đã khẳng định Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch. Do đó, để công khai, minh bạch thì cần phải quy định cụ thể các trường hợp Nhà nước quyết định thu hồi đất trong Luật Đất đai.

Việc quy định các trường hợp cụ thể trong luật đảm bảo phù hợp với Hiến pháp. Mặt khác, giúp các cơ quan Nhà nước, người sử dụng đất, doanh nghiệp có căn cứ rõ ràng xác định trường hợp thu hồi đất để tổ chức thực hiện, theo dõi, giám sát, cũng như tránh việc tuỳ tiện thu hồi đất của người đang có quyền sử dụng đất giao lại cho người khác trong trường hợp không cấp thiết.

Tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 6 lần này đã bổ sung thêm một khoản quy định đối với các trường hợp thu hồi đất để thực hiện các dự án, công trình vì lợi ích quốc gia, công cộng không thuộc các trường hợp mà Luật này đã quy định thì Quốc hội sửa đổi, bổ sung về các trường hợp thu hồi đất của Luật này theo trình tự, thủ tục rút gọn. Như vậy, sẽ bao quát đầy đủ các trường hợp sẽ phát sinh từ thực tiễn mà vẫn đảm bảo được luật định theo quy định của Hiến pháp.

Điều tiết chênh lệch địa tô, bảo đảm công khai, minh bạch

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã có những chỉnh lý nhằm làm rõ trường hợp Nhà nước thực hiện thu hồi đất. Đặc biệt là đối với các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Quy định thu hồi đất được thiết kế thành 32 khoản cụ thể hóa các công trình theo từng lĩnh vực được ưu đãi, khuyến khích phát triển tương ứng với các pháp luật chuyên ngành. Bao gồm thu hồi đất xây dựng công trình giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, xử lý chất thải rắn, năng lượng, chiếu sáng công cộng, khu phi thuế quan trong khu kinh tế...

Với trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại dịch vụ, cơ quan soạn thảo đã hết sức lưu tâm đến các quy định đảm bảo thực hiện chủ trương của Đảng tại Nghị quyết 18 là "điều tiết chênh lệch địa tô, bảo đảm công khai, minh bạch", "thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất".

Việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư là công cụ để Nhà nước quản lý đất đai theo hướng công khai, minh bạch, đem lợi ích tốt nhất cho xã hội trong đó có việc tăng thu ngân sách và lựa chọn nhà đầu tư tốt nhất để thực hiện dự án.

Theo ông Lê Minh Ngân, Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) quy định sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ thông qua ba hình thức: đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất và nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Trong đó, việc đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện đối với quỹ đất đã được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc đất do Nhà nước quản lý, sử dụng. Điều này giúp việc giao đất, cho thuê đất được thực hiện minh bạch, tăng thu cho ngân sách phục vụ lợi ích của quốc gia, dân tộc. Việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất giúp tìm kiếm nhà đầu tư đảm bảo năng lực để thực hiện những dự án mang tính điểm nhấn, lan tỏa. Tạo động lực, phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội đã được chính quyền và đảng bộ địa phương xác định vì lợi ích phát triển chung. Và chỉ thực hiện thu hồi đất đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng, do HĐND cấp tỉnh quyết định việc thu hồi đất.

Trao đổi với chúng tôi, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, trong Dự thảo Luật về thu hồi đất về cơ bản đã có nhiều đổi mới bám sát định hướng. Tuy nhiên, theo ông Nghiêm, còn một số nội dung cần lưu ý. Đối với thu hồi đất và phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia (Điều 78 Dự thảo) cần quy định rõ với dự án khu đô thị với khái niệm bao gồm cả xây dựng nhà ở thương mại, chỉnh trang…