Không nên thu hồi đất với các dự án nhà ở thương mại

Sửa luật để giảm đầu cơ, bong bóng bất động sản

ĐBQH Đinh Ngọc Minh (Cà Mau) bày tỏ băn khoăn, hiện nay, khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai gửi đến Ban Dân nguyện chiếm đến 70%, vậy sau khi sửa luật lần này có thể giảm được tình trạng khiếu kiện ở mức nào? Ông cho rằng, một số quy định hiện tại của dự thảo luật có thể gây ra cách hiểu khác nhau, dẫn đến việc thực thi sẽ rất khác nhau và tăng nguy cơ khiếu kiện. Ví dụ, quy định về phân loại đất và quy định về chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Cũng theo đại biểu, hiện nay ở Trung Quốc đang có khoảng 80 triệu ngôi nhà chưa được bán, chưa kể các ngôi nhà đã bán nhưng không có người ở, đồng thời đề nghị rà soát vấn đề này ở nước ta.

"Liệu việc sửa luật lần này có giảm được tình trạng đầu cơ bất động sản, bong bóng bất động sản để tạo nguồn lực cho sản xuất hay không?" - ĐBQH Đinh Ngọc Minh đặt câu hỏi và đề nghị Ban soạn thảo đánh giá cụ thể về vấn đề này nhằm tránh hệ quả tăng trưởng dựa vào bất động sản.

ĐBQH Phạm Văn Hoà (Đồng Tháp) đặc biệt quan tâm đến vấn đề thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh, vì lợi ích quốc gia, công cộng. Đại biểu cho rằng, đây là vấn đề cần thiết nhưng cần tách bạch rõ ràng việc thu hồi đất phục vụ quốc phòng, an ninh, phục vụ an sinh xã hội, công cộng với thu hồi đất các dự án thương mại, khu đô thị mới.

"Với các dự án này, nhà đầu tư phải có sự thoả thuận với người dân sao cho phù hợp. Nhà nước không nên thu hồi đất với các dự án nhà ở thương mại", đại biểu nêu và đề nghị có quy định cụ thể để xác định các trường hợp thu hồi đất sao cho rõ ràng.

Về bồi thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, ĐBQH tỉnh Đồng Tháp đề nghị, quy định về tái định cư cần làm rõ Nhà nước hỗ trợ tái định cư cần có chỗ ở tốt hơn nơi ở cũ, tuy nhiên quy định như dự thảo thì chưa rõ ràng thế nào là "tốt hơn". Đại biểu cho rằng, nơi tái định cư phải bảo đảm như trong quy định, hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đồng bộ theo quy hoạch chi tiết và có cấp thẩm quyền phê duyệt. Đặc biệt, người tái định cư cần được quyền chọn chỗ ở trong cùng một địa bàn, cấp quận, cấp huyện hoặc cấp tỉnh; cần có khu tái định cư trước khi có quyết định phê duyệt thu hồi đất để người dân ổn định nơi ở.

Đồng quan điểm, ĐBQH Trần Chí Cường (TP Đà Nẵng) cho rằng, để chủ trương về nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thực sự hiệu quả khi đi vào cuộc sống, hạn chế thấp nhất việc phát sinh những khó khăn, thì dự thảo luật cần tiếp tục nghiên cứu, bổ sung các quy định cụ thể khác đảm bảo định lượng rõ hơn yếu tố "đảm bảo cuộc sống người dân bằng hoặc tốt hơn" sau khi bồi thường thu hồi đất.

Thu thập thông số đầu vào đúng để có giá đất chuẩn

Liên quan giá đất, ĐBQH Tạ Thị Yên (Điện Biên) đề nghị Cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu tại Chương 11 về tài chính đất đai, giá đất dù đây là vấn đề khó, phức tạp, để có thể xác định giá đất sát với giá thị trường.

"Nếu coi giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực là một trong những thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất thì khó có thể chính xác, đảm bảo nguyên tắc là xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường", đại biểu nêu quan điểm.

Thực tế cho thấy, giá đất ghi trên các hợp đồng chuyển nhượng, kể cả công chứng thường có sự chênh lệch bằng hoặc là thấp hơn giá trị bảng giá đất được ban hành. Do đó, đại biểu Tạ Thị Yên đề nghị nên coi kết quả xác định giá đất do tổ chức tư vấn định giá đất thực hiện là một trong những căn cứ để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét quyết định giá đất quy định tại khoản 4 Điều 150. Đây cũng là một trong những thông tin đầu vào của việc xác định giá đất.

Góp ý về định giá đất tại Điều 158, ĐBQH Nguyễn Thiện Nhân (TP Hồ Chí Minh) cho rằng, cần có đơn vị sự nghiệp công lập của Nhà nước hoạt động trên lĩnh vực này. "Nếu doanh nghiệp nhà nước chuyển nhượng đất là tài sản công, bắt buộc đơn vị kiểm tra giá đất phải là một đơn vị công lập. Hơn nữa, nếu đất do Nhà nước thu hồi để sử dụng chung, đơn vị thẩm định cũng phải là đơn vị sự nghiệp công lập, có như vậy mới đảm bảo trách nhiệm của Nhà nước trong việc quản lý tài sản", ông phân tích.

Theo đại biểu, trong hệ thống nhà nước cấp tỉnh và một số cấp huyện cần hình thành đơn vị sự nghiệp làm nhiệm vụ tư vấn, định giá đất để Nhà nước sử dụng hoặc để nhân dân đối chiếu. Đồng thời, để hoạt động định giá đất có cơ sở khách quan cần sử dụng tư liệu quốc gia về đất, đây là điều kiện bắt buộc để hoạt động định giá đất, dù là đơn vị tư nhân hay công lập.

Trong khi đó, ĐBQH Lê Xuân Thân (Khánh Hòa) bày tỏ tán thành việc nên có một hội đồng thẩm định giá đất mà Chủ tịch của hội đồng này là Phó Chủ tịch UBND cấp tỉnh, cấp huyện và cơ quan chuyên môn về tài chính, về tài nguyên môi trường là Phó Chủ tịch hội đồng và các đại diện một số sở, ngành...

Phát biểu báo cáo, làm rõ một số vấn đề ĐBQH quan tâm, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà cho biết, qua theo dõi phiên thảo luận về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), trên 50% vấn đề ĐBQH quan tâm, đề cập là về tài chính đất và định giá đất, và vấn đề này là nguyên nhân của mọi nguyên nhân mà nếu giải quyết được thì các vấn đề khác cũng được giải quyết, từ tranh chấp đất đai, khiếu nại tố cáo... Do đó, suốt thời gian qua, từ năm 1993 đến nay, các cơ quan làm luật đều kiên trì tìm bài toán giải quyết tài chính đất đai, vấn đề giá thị trường, mục tiêu đặt ra là phù hợp với giá thị trường.

Phó Thủ tướng Chính phủ chia sẻ 4 phương pháp tính giá đất hiện nay, nhưng cũng chưa bao giờ có giá chính xác, nguyên nhân là do thông số đầu vào không chính xác.

"Lần này dự thảo luật xác định không tuyệt đối nhưng bảo đảm cơ sở khoa học, thu thập giá đúng. Để làm được điều này, người dân cần giao dịch đất đai trên sàn, có đăng ký với văn phòng với giá đúng. Trên cơ sở thu thập đầu vào đúng từ sàn giao dịch, cơ sở dữ liệu đất đai, người dân đăng ký thực hiện chuyển quyền đăng ký ở văn phòng để có dữ liệu, và có phương pháp tính đúng, từ có thông tin trên bản đồ, tính toán và đưa ra giá trị chuẩn", Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà lý giải.

Hội nghị ĐBQH chuyên trách góp ý về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) và 6 dự án luật trình Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khoá XV cũng đã bế mạc sáng cùng ngày, sau gần 3 ngày làm việc khẩn trương, nghiêm túc, trách nhiệm. Phát biểu bế mạc, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải đề nghị Chính phủ, Cơ quan chủ trì thẩm tra, Cơ quan soạn thảo và các cơ quan hữu quan nghiêm túc tiếp thu ý kiến của các ĐBQH đã thảo luận để tiếp tục hoàn chỉnh các dự thảo luật đúng theo quy định...