Kiến nghị thu hồi đất thay cho thoả thuận đối với dự án lớn, quan trọng

Thảo luận ở hội trường về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) ngày 3/11, các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia được nhiều đại biểu Quốc hội (ĐBQH) thảo luận, tranh luận sôi nổi, đặc biệt là vấn đề thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ (khoản 27 Điều 79, điểm b khoản 1 Điều 126, điểm a khoản 1 Điều 127, khoản 1 và khoản 6 Điều 128).

Nhà nước thu hồi hay đấu thầu?

Về vấn đề này, dự thảo luật thiết kế hai phương án: Phương án 1, dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất. Phương án 2 quy định dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ gắn với tiêu chí, điều kiện cụ thể thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

ĐBQH Trần Văn Tuấn (Bắc Giang) băn khoăn bởi, dự thảo luật đã liệt kê 31 trường hợp cụ thể nhưng vẫn chưa bao quát hết, chưa thể giải quyết triệt để một trong những bất cập lớn nhất đang đặt ra là khi Nhà nước thu hồi đất, người có đất được bồi thường theo bảng giá đất do Nhà nước ban hành, trong khi các doanh nghiệp và người có đất thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án thì giá đất thường cao hơn. "Đây chính là nguyên nhân dẫn đến tình trạng người dân luôn cảm thấy thiệt thòi, thiếu sự đồng thuận khi Nhà nước thu hồi đất", ông nói.

Mặt khác, đối với doanh nghiệp khi triển khai dự án phải thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng gặp không ít khó khăn. "Nhiều trường hợp doanh nghiệp phải mất nhiều năm để thỏa thuận, có trường hợp phải "đi đêm" để thỏa thuận với giá cao hơn, thiếu công bằng với số còn lại, song doanh nghiệp vẫn rơi vào tình trạng "dở khóc, dở cười" khi đã thỏa thuận chuyển nhượng được trên 90% diện tích, thậm chí còn cao hơn mà vẫn không thể triển khai dự án dù chỉ còn số ít không đồng thuận, làm họ phải tăng chi phí, lãng phí nguồn lực, mất cơ hội đầu tư", đại biểu dẫn chứng và cho rằng, đây cũng là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng khiếu kiện đơn thư phức tạp về đất đai ở các địa phương hiện nay, chiếm đến khoảng 75%.

Từ đó, ĐBQH Trần Văn Tuấn đề xuất với Quốc hội xem xét, chỉnh sửa, bổ sung Điều 79 và các điều khoản liên quan trong dự thảo luật theo hướng Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội, nhất là thu hồi để chuyển đổi mục đích sử dụng thực hiện dự án.

Ngược lại, ĐBQH Khang Thị Mào (Yên Bái) thống nhất theo phương án 1 là thực hiện đấu thầu để đảm bảo mặt bằng chung giá đền bù trong các dự án có cùng tính chất ở một khu vực và hạn chế việc khiếu nại của người có đất bị thu hồi.

ĐBQH Mai Thị Phương Hoa (Nam Định) không đồng tình với hai phương án trên, mà đề nghị phương án khác, đó là giữ toàn bộ nội dung của phương án 1 nhưng tách ra quy định thành một điều riêng và không nằm trong những trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì phát triển kinh tế - xã hội và vì lợi ích quốc gia, công cộng.

"Chúng tôi ủng hộ việc Nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư để giải quyết vấn đề chênh lệch về địa tô, nhưng nội dung này không nên quy định tại Điều 79 của dự thảo luật mà nên tách ra quy định thành một điểm riêng biệt", bà góp ý.

Giơ biển tranh luận, ĐBQH Nguyễn Quang Huân (Bình Dương) đồng tình là cần kiểm soát địa tô chênh lệch, nhưng nên phân biệt hai loại địa tô. "Nhà nước cần kiểm soát địa tô chênh lệch 2, cái tạo giá trị thặng dư siêu ngạch, vì nó tạo ra sau khi có đầu tư của các nhà đầu tư. Nếu chúng ta kiểm soát chặt quá sẽ không khuyến khích nhà đầu tư và sẽ làm kìm hãm phát triển kinh tế - xã hội. Nếu buông lỏng thì có thể lợi ích siêu ngạch sẽ phục vụ cho lợi ích của thiểu số người", ông phân tích.

Theo ĐBQH tỉnh Bình Dương, để đấu thầu được thì chúng ta phải thu hồi đất, đất đấy phải của Nhà nước, Nhà nước phải là chủ thể thì mới mang đi đấu thầu được. Nếu chúng ta làm được như thế thì phương án 1 rất hoàn hảo. Đồng thời, việc đền bù sẽ là Nhà nước đền bù cho dân trong quá trình thu hồi.

Đề xuất thu hồi đất đối với dự án quy mô lớn, 300 ha trở lên

ĐBQH Bế Minh Đức (Cao Bằng) lại đề nghị Quốc hội xem xét bỏ quy định Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở kinh doanh thương mại dịch vụ, tức là bỏ khoản 27, Điều 79, đồng thời điều chỉnh các điều khoản khác có liên quan để các điều luật phù hợp, đồng bộ, thống nhất.

"Dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ là các dự án chủ yếu mang lại giá trị lợi nhuận cho nhà đầu tư. Do đó, nên áp dụng cơ chế tự thỏa thuận để đạt được sự đồng thuận giữa người dân và chủ đầu tư cũng như đảm bảo quyền lợi cho người dân", đại biểu bày tỏ quan điểm.

Trước ý kiến một số đại biểu nêu rằng Nhà nước nên đứng ra thu hồi để đảm bảo công bằng và thuận lợi, ĐBQH Trần Văn Lâm (Bắc Giang) đồng tình nhưng dẫn Nghị quyết 18 của Trung ương nêu quan điểm của Đảng phải tuân thủ nguyên tắc thỏa thuận trong việc thu hồi đất.

"Theo tôi, nguyên tắc thỏa thuận đảm bảo nguyên tắc thị trường rất đúng, rất hợp lý và chúng ta cần phải tuân thủ. Nhưng khi đã vào thị trường thì việc mua và bán là phải bán cái gì của ta có, mua cái người khác có. Ở đây, chúng ta phải phân biệt đất thu hồi cho các dự án nhà ở thương mại. Nếu là đất ở thì hai bên buộc phải thỏa thuận, nếu là đất nông nghiệp thì chưa phải là đất ở, vấn đề chuyển sang đất ở là thẩm quyền của Nhà nước. Như vậy, chỉ có thể Nhà nước đứng ra thu hồi, sau đó chuyển quyền và chuyển cho dự án nhà ở thương mại thì lúc bấy giờ tiến hành đấu giá sẽ hợp lý", ông nêu quan điểm.

Tranh luận với các đại biểu, ĐBQH Trịnh Xuân An (Đồng Nai) cho rằng, Nghị quyết 18 có nêu là tiếp tục cơ chế thỏa thuận trong thu hồi đất, nhưng Nghị quyết 18 cũng không yêu cầu tất cả các dự án đều phải thỏa thuận. "Tôi cho rằng, tất cả những khoản của Điều 79 tôi cho rằng đều là lợi ích công, nhưng quan trọng nhất, muốn phát huy được nguồn lực của đất đai và biến đất đai trở thành sức mạnh của nền kinh tế thì ta phải cho phép thu hồi đối với các dự án. Tất nhiên, thu hồi đối với dự án đấy quy mô bao nhiêu, dự án có tính chất như thế nào, tôi đề nghị quy định thẳng trong Điều 79, đó là những dự án có quy mô lớn, phải từ 300 ha trở lên và là những khu đô thị, khu dân cư hiện đại", đại biểu hiến kế.

Theo ông, như vậy mới đủ tiêu chí, mới có được bộ mặt của một đất nước có những đô thị lớn. Vì có những công trình, dự án lớn phải thu hồi thì mới làm được, còn nếu cứ nói là thỏa thuận không, thì khi không thể thỏa thuận được, quy định đấy trở thành vô nghĩa. "Không thể một dự án hàng trăm ha mà Nhà nước thỏa thuận với từng hộ dân một, từng người một được. Tất nhiên, lợi ích của người dân và doanh nghiệp phải hài hòa. Tôi đề nghị phải quy định thẳng ở trong này, không thể bỏ được nội dung mới mà chúng ta đã đưa vào đây", ông nhấn mạnh.