Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8

Luật Đất đai

Luật Đất đai gồm 16 Chương, 260 Điều.

Về phạm vi điều chỉnh, Luật Đất đai quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của công dân, người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

Luật đã hoàn thiện quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo hướng đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài quốc tịch Việt Nam là công dân Việt Nam thì có đầy đủ các quyền liên quan đến đất đai như công dân Việt Nam ở trong nước (cá nhân trong nước).

Về thu hồi đất, trưng dụng đất, Luật đã quy định cụ thể các trường hợp nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng để thực hiện các dự án xây dựng công trình công cộng, xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, công trình sự nghiệp. Về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, Luật đã sửa đổi, bổ sung nguyên tắc bồi thường theo hướng đa dạng các hình thức bồi thường: Được bồi thường bằng đất có cùng mục đích với đất bị thu hồi hoặc bằng tiền, bằng đất khác hoặc bằng nhà ở. Luật cũng đã cụ thể hóa nguyên tắc “có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ” thông qua quy định tiêu chí khu tái định cư về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, địa điểm thực hiện tái định cư. Khu tái định cư có thể bố trí cho một hoặc nhiều dự án.

Theo quy định của Luật Đất đai, việc phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất phải theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; sử dụng đất đúng mục đích, công khai, minh bạch, hợp lý, hiệu quả; bảo đảm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế- xã hội, hỗ trợ tái định cư, an sinh xã hội, thực hiện chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số. 

Luật hoàn thiện căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; bổ sung đối tượng được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất cho đầy đủ, bao quát hết các đối tượng; quy định các trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, điều kiện để tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất; các điều kiện của tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất...

Luật cũng quy định chuẩn hóa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; quy định rõ thẩm quyền cấp giấy chứng nhận, tách riêng giữa vai trò quản lý nhà nước (việc công nhận quyền sử dụng đất) với việc cung cấp dịch vụ công của cơ quan đăng ký (việc cấp giấy chứng nhận). Đồng thời, đưa việc cấp giấy chứng nhận được chuyên nghiệp hóa, làm cơ sở cho việc thống nhất công tác đăng ký đất đai, quản lý hồ sơ địa chính từ trung ương tới địa phương.

Luật đã bỏ quy định về khung giá đất của Chính phủ. Luật quy định cụ thể nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất; quy định bảng giá đất được xây dựng hằng năm. Việc xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất. Bên cạnh đó, quy định cụ thể thời điểm xác định giá đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với từng trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất mà làm thay đổi diện tích, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất...

Luật Nhà ở

Luật Nhà ở gồm 13 chương với 198 điều.

Luật Nhà ở có một số điểm mới về phát triển nhà ở. Cụ thể, Luật đã bổ sung quy định các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở đồng thời giao Chính phủ quy định chi tiết các giai đoạn đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hoặc thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại theo Luật Đất đai thuộc trường hợp được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại (không thông qua đấu giá, đấu thầu)…

Về cải tạo, xây dựng chung cư cũ, Luật Nhà ở đã bổ sung quy định chấp thuận chủ trương đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo Luật Nhà ở, không thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư bởi đây là loại dự án đặc thù. Đồng thời, chủ sở hữu nhà chung cư phải đóng kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư đối với các nhà chung cư được xây dựng sau năm 1994 để bảo đảm tính khả thi, hài hòa lợi ích của chủ sở hữu nhà chung cư, nhà nước và nhà đầu tư, đáp ứng yêu cầu chỉnh trang đô thị.  

Luật Nhà ở cũng có một số điểm mới về chính sách nhà ở xã hội như xác định rõ trách nhiệm dành quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội là trách nhiệm của chính quyền địa phương. Về điều kiện được hưởng chính sách nhà ở xã hội, Luật Nhà ở đã bãi bỏ quy định về điều kiện cư trú khi mua, thuê nhà ở xã hội chỉ còn điều kiện về thu nhập. Đối với trường hợp thuê nhà ở xã hội thì không yêu cầu bắt buộc phải đáp ứng các điều kiện về nhà ở, thu nhập, chỉ cần đúng đối tượng… Luật cũng khuyến khích doanh nghiệp tham gia đầu tư, góp phần tăng nguồn cung nhà ở xã hội như miễn tiền sử dụng đấy, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án và không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn theo quy định của pháp luật về đất đai; được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hôi, được ưu đãi tối đa 20% tổng diện tích đất để xây dựng công trình, kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại theo chủ trương đầu tư dự án đã được chấp thuận.

Về quản lý sử dụng nhà chung cư, Luật Nhà ở đã bổ sung quy định về xác định phần sở hữu chung, sở hữu riêng trong trường hợp hợp đồng không ghi rõ nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà ở, bổ sung cách xác định phần sở hữu chung đối với thiết bị, cấu kiện gắn liền với ban công, lô gia. Trường hợp nhà chung cư có nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung thì phải nộp vào tài khoản bảo trì do Ban quản trị quản lý để bảo trì nhà chung cư theo quy định mới.

Luật Kinh doanh bất động sản

Luật Kinh doanh bất động sản gồm 10 chương, 83 điều. Luật gồm một số nội dung chính như sau:

Về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, Luật Kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

Luật sửa đổi, bổ sung quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai để tạo sự chủ động cho chủ đầu tư cũng như người mua nhà trong các giao dịch về nhà ở.

Về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức, Luật Kinh doanh bất động sản đã xử lý vướng mắc liên quan pháp luật về đất đai, kinh doanh bất động sản, phát triển đô thị, góp phần khơi thông thị trường bất động sản vận hành trên cơ sở hành lang pháp lý rõ ràng, cụ thể, minh bạch.

Luật Kinh doanh bất động sản đã bỏ quy định điều kiện phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với dự án, phần dự án bất động sản được chuyển nhượng. Đồng thời, bổ sung quy định chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với nhà nước của dự án…Trường hợp bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần sự án là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng thì việc thực hiện thủ tục đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai.

Về kinh doanh dịch vụ bất động sản và đào tạo, bồi dưỡng, cấp chứng chỉ hành nghề trong kinh doanh dịch vụ bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản đã bổ sung quy định cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng điều kiện phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Luật Kinh doanh bất động sản đã có nhiều quy định mới nhằm bảo đảm tính pháp lý rõ ràng, chặt chẽ, khả thi đối với việc xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản; bảo đảm kết nối, chia sẻ dữ liệu với cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu của các bộ, ngành, địa phương, cơ quan có liên quan.