Những nghi ngại sau vụ đấu giá "khủng" ở Thủ Thiêm

Tuy vậy, xung quanh việc trúng đấu giá của doanh nghiệp đã để lại những khó khoăn với thị trường bất động sản (BĐS). Đặc biệt là hệ lụy để lại với chính quyền và nhà đầu tư là trong việc đền bù cho người dân sau này. 

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh, Lê Hoàng Châu nhìn nhận, mức giá quá cao từ các lô đất được bán thành công, trong đó lô cao nhất giá bán lên tới 2,45 tỉ đồng/m2 sẽ ảnh hưởng đến cả khu vực; đẩy mặt bằng giá BĐS khu xung quanh các dự án này lên một mức giá mới. So sánh với mức giá đất ở tuyến đường trung tâm quận 1, đại diện một doanh nghiệp (DN) BĐS tại Thành phố cho rằng, giá đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm đã được đẩy lên cao hơn giá đất tuyến đường Đồng Khởi ở trung tâm Thành phố khoảng 1 tỷ đồng/m2. Từ đó giá thành căn hộ tại các dự án này sẽ phải nằm ở mức 350-400 triệu đồng/m2. Song thực tế khi biết về quy hoạch xây dựng tại các khu đất này, nhiều nhà đầu tư BĐS đã phải “lắc đầu” với “siêu giá” bán căn hộ.

Cụ thể, lô đất có giá trị cao nhất có diện tích 10.059m2, giá khởi điểm  2.942 tỷ đồng, giá đấu thành công ở mức 24.500 tỷ đồng, cao gấp 8,3 lần giá khởi điểm. Lô đất này được quy hoạch là nhà chung cư hỗn hợp có chức năng thương mại, dịch vụ. Chủ đầu tư được phép xây dựng 4-25 tầng nổi và 2 tầng hầm với tổng cộng 570 căn hộ cùng 5% diện tích sàn thương mại. Cộng với chi phí xây dựng và các chi phí khác, giá bán bình quân của mỗi căn hộ phải từ 60 tỷ trở lên. Lô đất có diện tích lớn thứ 2 trong đợt đấu giá này có diện tích 8.568m2, giá khởi điểm 1.018 tỷ đồng, giá bán là 4.000 tỷ đồng, cao gần gấp 4 lần cũng chỉ được quy hoạch là chung cư hỗn hợp, không có chức năng thương mại dịch vụ với chiều cao từ 4-10 tầng nổi, 1 tầng hầm, tổng cộng 113 căn hộ. Với mức đầu tư tiền đất trên, giá bán căn hộ chung cư ở đây sẽ phải từ 40 tỷ đồng trở lên.

Lô đất diện tích xếp thứ 3 là 6.446m2, giá khởi điểm 578 tỷ, mức trúng đấu giá là 3.820 tỷ đồng, cao gấp 6,6 lần. khu đất này được quy hoạch xây chung cư hỗn hợp có chức năng thương mại dịch vụ với chiều cao 4-6 tầng nổi, 1 tầng hầm, tổng cộng 76 căn hộ. Với mức đầu tư cho tiền đất trên, giá bình quân một căn hộ cũng phải từ 60 tỷ đồng trở lên. Lô đất thứ 4 chỉ có diện tích 5.000m2, giá khởi điểm 728 tỷ đồng, mức trúng đấu giá là 5.026 tỷ đồng, gấp 6,9 lần. Lô đất này cũng chỉ được quy hoạch xây dựng từ 4-10 tầng, 1 tầng hầm với tổng cộng 101 căn hộ cùng 5% diện tích sàn thương mại. Với chi phí tiền đất ở mức này, giá bán bình quân mỗi căn hộ cũng phải ở mức 60 tỷ đồng trở lên. Với mức giá bán một căn hộ ở mức trên dưới 60 tỷ đồng, đại diện một số DN BĐS cho rằng đây là giá của BĐS siêu sang, mức giá chưa có tiền lệ tại Thành phố.

TS Sử Ngọc Khương, quản lý cấp cao của Savills cho biết: “Trong bối cảnh hiện tại, BĐS là một bộ phận của nền kinh tế, do vậy, sự phục hồi và phát triển của nền kinh tế là điều quan trọng trước tiên. Nền kinh tế phục hồi thì khu vực BĐS mới có thể quay trở lại quỹ đạo. Bên cạnh đó, để các dự án BĐS, đặc biệt là phân khúc nhà ở có thể phục hồi và phát triển một cách nhanh chóng, cần có những biện pháp tốt hơn giải quyết những khó khăn về mặt thủ tục pháp lý, chính sách hỗ trợ từ phía Nhà nước”.

Báo cáo thị trường mới nhất của Savills Việt Nam thể hiện, đến năm 2024 thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh sẽ có khoảng 120.000 căn hộ từ 119 dự án, chủ yếu là các căn hộ hạng B khi chiếm tới 48%. Trong đó TP Thủ Đức dẫn đầu khi chiếm đến 44% nguồn cung cấp trong tương lai. Với phân khúc biệt thự, nhà liền kề, từ nay đến năm 2024 TP Hồ Chí Minh cũng chỉ có khoảng 9.600 căn nhà, nền đất. TP Thủ Đức chiếm tỷ trọng lớn nhất với 32%, tiếp theo là huyện Bình Chánh với 24% và Bình Tân chiếm 11%. TP Thủ Đức tiếp tục thu hút các dự án BĐS nhà ở nhờ quỹ đất sẵn có, quy hoạch đô thị tốt và cơ sở hạ tầng.

Dù căn hộ hạng sang khan hiếm, giá nhà ở có “miễn nhiễm” trước đại dịch khi chỉ tăng chứ không giảm thì theo nhận xét của một số đại diện DN BĐS tại Thành phố, giá căn hộ tại 4 lô đất trên sẽ là mức giá “không tưởng” đối với nhà ở không gắn liền với đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, nhất là khi hạ tầng kèm theo dự án bị hạn chế do không có đất để làm. Loạt căn hộ có mức giá “khủng” từ 4 khu đất trên cũng đã khiến dư luận hoài nghi về tính khả thi trong triển khai dự án. Nhất là khi đã từng xảy ra tình trạng một DN sau khi trúng đấu giá lô đất trên đường Lê Duẩn, quận 1 với mức cao hơn 2,6 lần giá khởi điểm, song đã nhùng nhằng nhiều năm không chịu trả tiền cho Thành phố và nay DN cũng liên quan đến việc đấu giá 1 trong 4 khu đất trên.