Quốc hội quy định giải pháp xử lý hàng trăm dự án condotel, officetel đang vướng mắc

Như Báo CAND đã thông tin, ngày 24/4/2026, Quốc hội khóa XVI đã thông qua Nghị quyết số 29/2026/QH16 có hiệu lực từ 1/5/2026, quy định cơ chế, chính sách đặc thù nhằm xử lý vi phạm pháp luật đất đai của tổ chức, cá nhân xảy ra trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực và tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài.

Xử lý sai phạm có điều kiện, không hợp thức hóa

Trong đó, theo khoản 9, Điều 4 của nghị quyết đã quy định rõ Giấy chứng nhận không đúng quy định là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp mà trên đó ghi mục đích sử dụng đất là đất ở (không hình thành đơn vị ở) hoặc đất ở (xây dựng và kinh doanh bất động sản, du lịch) hoặc đất ở có thông tin khác không đúng quy định của pháp luật về đất đai.

Trên thực tế, nhóm dự án đất ở "không hình thành đơn vị ở" (condotel, officetel) là các dự án kinh doanh thương mại, dịch vụ chỉ có thời hạn sử dụng là 50 năm, nhưng được chính quyền địa phương cấp giấy chứng nhận là "đất ở không hình thành đơn vị ở có thời hạn lâu dài" mà không có trong quy định pháp luật hiện hành với mục đích sử dụng là đất ở (Khánh Hòa là địa phương có trên 50 dự án thuộc nhóm này, ngoài ra tại nhiều địa phương ven biển cũng có nhiều dự án tương tự). Chính sự "lệch chuẩn" này đã tạo ra hàng loạt hệ lụy pháp lý khiến nhiều dự án bị đình trệ suốt thời gian dài.

Theo quy định tại Điều 11, nghị quyết quy định 2 hướng xử lý: theo quy hoạch và nghĩa vụ tài chính. Cụ thể, nghị quyết thiết kế cơ chế xử lý theo hướng phân loại rõ ràng, trên cơ sở rà soát quy hoạch.

Thứ nhất, nếu dự án phù hợp quy hoạch đất ở: UBND cấp tỉnh sẽ cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất sang đất ở. Tuy nhiên, chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính phát sinh, bao gồm tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất tính theo thời điểm điều chỉnh. Chỉ khi hoàn thành nghĩa vụ này và chứng minh đủ năng lực tiếp tục triển khai dự án, việc điều chỉnh mới được thực hiện.

Thứ hai, nếu dự án không phù hợp quy hoạch đất ở: Giấy chứng nhận sẽ được điều chỉnh về đúng bản chất là đất thương mại, dịch vụ. Thời hạn sử dụng đất được xác định lại (thường là 50 năm), tính từ thời điểm xây dựng hoặc nhận chuyển nhượng. Đồng thời, các nghĩa vụ tài chính còn thiếu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận trước đây cũng phải được hoàn tất.

Cách tiếp cận này thể hiện nguyên tắc xuyên suốt: không hợp thức hóa sai phạm một cách đơn giản, mà xử lý có điều kiện, gắn với quy hoạch và nghĩa vụ tài chính cụ thể. Đây cũng là giải pháp để xử lý nhiều dự án condotel, officetel... đang vướng mắc ở nhiều địa phương trong suốt thời gian qua.

Cán bộ, công chức, viên chức không bị kỷ luật nếu sai phạm nhưng không tham nhũng

Theo Điều 10 Nghị quyết này, cán bộ, công chức, viên chức, người thuộc lực lượng vũ trang nhân dân vi phạm kỷ luật theo quy định của pháp luật nhưng vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội, vì mục đích bảo đảm quốc phòng, an ninh, không tham nhũng, dự án, công trình đã hoàn thành, mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội cho địa phương…được miễn kỷ luật nếu đáp ứng một trong các điều kiện: Không gây thất thoát, lãng phí tài sản Nhà nước; Có gây thất thoát, lãng phí tài sản Nhà nước nhưng đã khắc phục toàn bộ hậu quả.

Cán bộ, công chức, viên chức, người thuộc lực lượng vũ trang nhân dân vi phạm kỷ luật theo quy định của pháp luật nhưng vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội, vì mục đích bảo đảm quốc phòng, an ninh, có gây thất thoát, lãng phí tài sản Nhà nước nhưng không tham nhũng, các dự án, công trình đang thực hiện, chưa hoàn thành, chưa khắc phục được hậu quả do nguyên nhân khách quan nhưng vẫn có khả năng, phương án, điều kiện khắc phục để mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội cho địa phương, đất nước, có cam kết của tổ chức, cá nhân liên quan khắc phục hậu quả và tích cực khắc phục theo tiến độ, phương án đã cam kết thì xem xét chưa xử lý kỷ luật để khắc phục hậu quả. Thời hạn chưa xem xét xử lý kỷ luật tối đa là 2 năm, không tính vào thời hiệu xử lý kỷ luật.

Như vậy, đối với trường hợp chưa khắc phục được hậu quả, Nghị quyết cho phép chưa xem xét xử lý kỷ luật tối đa 2 năm để tiếp tục khắc phục. Sau thời hạn này, nếu đã khắc phục thì được miễn kỷ luật, nếu chưa thì căn cứ vào mức độ khắc phục để giảm nhẹ hình thức kỷ luật. Với các trường hợp đã có bản án, người vi phạm vẫn có thể được xem xét hoãn chấp hành hình phạt nếu đáp ứng điều kiện quy định.

Ngoài nội dung trên, Nghị quyết 29/2026 còn nêu rõ, công trình vi phạm đất đai nếu phù hợp quy hoạch sẽ không buộc phải tháo dỡ. Theo Điều 14 Nghị quyết, với các dự án vi phạm mục đích sử dụng đất nhưng vẫn phù hợp với quy hoạch, cơ quan có thẩm quyền được điều chỉnh mục tiêu dự án và cho phép tiếp tục thực hiện.